Nous publions un article des auteurs du projet "VIVA-Lefortovo", étudiants du programme NLTR, qui, emportés par le sujet, se sont unis après leurs études dans le groupe "Team 123" et ont poursuivi leur travail. L'essence du projet est une proposition de développement intégré d'une partie du quartier de Lefortovo, qui est aujourd'hui surchargée de zones industrielles inactives et se caractérise par une faible qualité de l'environnement urbain. Dans cet article, les membres du groupe discutent de la possibilité de créer un boulevard piétonnier entre le Hammer et la Faucille, que Don-Stroy envisage de transformer en complexe résidentiel Symbol, en centre de bureaux CROC et en remblai de Yauza d'ici 2025-2026. Un tel boulevard permettrait de marcher de l'autoroute Entuziastov en passant par l'ancien Hammer and Sickle jusqu'à l'usine reconstruite de Kristall, le domaine Yauz des Stroganov, et plus loin le long du pont des douanes jusqu'à l'autre côté de la rivière jusqu'à la rue Nizhnyaya Syromyatnicheskaya et Artplay. Pendant ce temps, Don-Stroy a présenté lors des audiences publiques tenues en avril 2015 un projet ajusté qui diffère du projet gagnant, où il n'y a pas d'axe piéton sur le site de la voie ferrée et le boulevard intérieur se termine à l'intérieur du complexe résidentiel Symbol, sans quitter la ville.
Pour rappel, la première place du classement du jury pour le concept de reconstruction de Hammer and Sickle a été prise par le projet MVRDV, mais ensuite, par décision du développeur, le projet de conception LDA a été déclaré vainqueur.
Vous trouverez ci-dessous un article des auteurs du projet de recherche. ***
Dans le cadre du programme éducatif "Nouveaux Leaders du Développement Territorial", NLTR (le programme est organisé par MARSH et RANEPA), nous avons étudié la zone urbaine, une partie du district de Lefortovo. Les diplômés les plus indifférents au sort de la région se sont organisés dans le groupe Team 123, qui continue de travailler sur le projet VIVA-Lefortovo. Nous avons identifié plusieurs sites dont la transformation pourrait apporter une contribution significative au développement des infrastructures du quartier et augmenter le confort de vie des résidents actuels et futurs, certaines de ces propositions ont des bénéfices tangibles pour la ville.
En prenant notre travail à titre d'exemple, nous souhaitons montrer un certain nombre de problématiques urbaines, prêter attention à des problématiques qui souvent échappent au développement de projets sur des territoires similaires:
- Pourquoi la connectivité des territoires au niveau local sort-elle du champ de vision du concepteur?
- Comment les anciennes zones industrielles peuvent-elles s'intégrer organiquement dans le contexte urbain existant?
- Pourquoi la qualité globale de l'environnement urbain est-elle à un niveau bas?
- comme l'économie de la ville, incl. le montant de l'assiette imposable est-il interconnecté avec le contexte urbain?
Dans notre article, nous n'entrerons pas dans les aspects théoriques du problème, mais nous tenterons de montrer avec un exemple précis quels mécanismes et quelle logique de développement les participants façonnent notre ville pas toujours de la meilleure façon.
Nous considérerons une section de la ville entre la rivière Yauza, l'autoroute Entuziastov, la rue Krasnokazarmennaya. C'est cette section que nous désignons comme le territoire VIVA-Lefortovo, pour cette section nous proposons les principales transformations.
Ce site se distingue par le fait qu'il est surchargé d'anciennes zones industrielles qui ne fonctionnent plus comme production, la qualité de l'environnement et des abords est à un niveau bas, il existe de nombreux sites abandonnés vides. Dans le même temps, le territoire dispose d'une ressource importante pour un développement qualitativement nouveau: la présence de sites historiques importants en bon état, la proximité du fleuve et un large éventail d'espaces verts, la proximité du centre et des pôles de transport. L'intérêt des entreprises et des développeurs pour le développement du site est à noter: quatre acteurs majeurs ont manifesté leur intérêt pour les objets présents sur le site.
Des échos des changements futurs peuvent déjà être observés: l'usine de Kristall est en train d'être transformée en un cluster artistique, le territoire de l'usine de Hammer and Sickle se prépare au développement de logements, Morton Group of Companies a commencé à vendre des appartements dans un complexe résidentiel sur le site de l'ancienne usine d'Almaz-Antey.
Regardons de plus près le projet du quartier résidentiel Symbol, proposé pour mise en œuvre par Don-Stroy sur le territoire de l'ancienne usine de Serp et Molot, comme dominant et à long terme influençant significativement le développement du territoire. Les discussions sur ce projet ont débuté en 2012 et la ville a ainsi proposé au promoteur d'organiser un concours international pour le développement d'un concept architectural et urbanistique pour l'aménagement du territoire de l'usine. L'objectif du concours est «la sélection de concepts architecturaux et urbanistiques pour créer une unité urbaine multifonctionnelle avec une infrastructure développée, intégrée dans le tissu urbain et répondant aux exigences du développement durable de l'environnement».
Selon les résultats du concours, cinq projets ont été présentés, leurs schémas sont indiqués ci-dessous. Quatre de ces projets maintiennent une voie piétonne le long des anciennes voies ferrées. C'est une solution évidente car il assure la communication entre les microdistricts, donne un accès direct à la rivière Yauza pour les futurs résidents, ainsi qu'un accès direct aux sites culturels de la région: le domaine Stroganov, le cluster d'art du cristal, le complexe hydroélectrique Syromyatnichesky avec un parc adjacent, le Territoire Artplay.
Dans chacun des projets, les voies ferrées sont enregistrées en tant qu'axe piéton.
Sur le projet proposé pour approbation, il est décidé de supprimer cette connexion sur le territoire de l'immeuble, et de construire des quartiers résidentiels à la place des voies. Une telle solution exclut la possibilité d'utiliser les prérequis existants pour le développement du territoire, et travaille plutôt à s'isoler du contexte urbain dominant.
On peut supposer qu'une telle décision du développeur est due au fait que l'environnement
le territoire ne correspond pas au niveau de développement futur souhaité - classe affaires. Tout développeur est avant tout intéressé à faire du profit, et n'est pas du tout obligé d'ennoblir le vaste territoire adjacent à son site.
La proposition de l'équipe 123 est de préserver la piste existante, de créer une seule liaison piétonne, "Tiny Boulevard", qui aura lieu sur le site de l'ancien
voies ferrées. Le nouveau boulevard fusionnera plusieurs blocs du quartier à la fois et offrira un accès direct au remblai. ***
Cependant, la ville bénéficierait précisément de ces projets qui s'inscrivent organiquement dans le contexte urbain. Si un projet est mis en œuvre qui exclut de tels liens, Moscou risque d'avoir des quartiers encore plus fragmentés, un affaiblissement significatif des liens synergiques. Dans ce projet, l'accès des piétons aux centres d'attraction du quartier (remblai, Kristallu, Artplay, etc.) est difficile. Le schéma d'aménagement choisi stimule la circulation automobile, exacerbant les tensions de trafic dans la zone.
Par ailleurs, nous aimerions discuter de la composante économique de telles décisions pour la ville. En prenant l'exemple de ce territoire, nous avons décidé d'envisager des options pour le développement de l'économie du quartier lors de la mise en œuvre de deux scénarios: tout en maintenant la situation existante et lors de l'aménagement d'un nouveau boulevard piéton à la place des voies ferrées.
Nous avons analysé la section de la route depuis la rue. Puits de Zolotorozhsky à l'usine de Kristall. Ce site est aujourd'hui abandonné, utilisé principalement par des résidents marginaux, car il est à peine perceptible pour les patrouilles. Dans le même temps, les piétons sont obligés d'utiliser ce tronçon de la voie ferrée comme un croisement entre les rues Volochaevskaya et Zolotorozhsky Val. Il y a très peu de connexions entre les rues principales du quartier, et les gens empruntent même un chemin aussi inadapté à l'heure actuelle. Les sections le long des voies semblent abandonnées et sous-utilisées. L'exception est le territoire de la société CROC, qui est adjacent aux voies, mais la société s'est autant que possible clôturée des voies par une haute clôture avec du fil de fer barbelé.
Si nous analysons l'assiette fiscale collectée dans les zones adjacentes, elle s'élève à environ 50 à 70 millions de roubles. par an (le calcul était basé sur la taxe foncière et la taxe foncière). La majeure partie de ce montant revient au centre de bureaux de la société CROC. Le reste des territoires voisins n'apportent pratiquement pas d'argent à la ville, car sont, par désignation, une zone industrielle, c'est-à-dire leur valeur cadastrale est 4,5 fois inférieure à la valeur des terrains destinés, par exemple, au commerce.
De plus, les bâtiments situés dans les territoires limitrophes ne sont pas inclus dans la liste des objets pour lesquels la taxe foncière est calculée. De cette analyse, nous concluons: si une ville peut habilement stimuler le transfert de terres à des fonctions socialement significatives, en particulier dans les territoires sujets à de tels changements, elle
peut augmenter considérablement les revenus de ces terres.
La zone le long des voies ferrées a un fort potentiel pour de tels
reconstruction. Dans le même temps, le potentiel augmentera considérablement si
connexion directe avec le futur quartier résidentiel. Dans ce cas, la collecte prévue des impôts des zones adjacentes pourrait atteindre 160 à 200 millions de roubles, ce qui est 3 à 4 fois plus élevé que la situation actuelle.
Ainsi, en plus de l'effet économique direct, la ville se débarrasserait de l'un des endroits disgracieux du quartier, le transformant en centre d'attraction, un boulevard piétonnier, une liaison avec le fleuve, une digue verte, un accès au Centres d'art Crystal et Artplay. Nous suggérons d'appeler le nouveau boulevard "Tiny Boulevard", en rappelant par ce nom que le bureau KROK et la boulangerie sont adjacents à la voie ferrée.
Le promoteur, si cette proposition était mise en œuvre, bénéficierait également d'avantages importants: le nouveau boulevard travaille à niveler l'environnement, le rendant plus attractif et plus sûr pour les futurs résidents. Un boulevard bien entretenu, donnant accès à la rivière et aux objets d'activité créative, est une démonstration plus significative du bien-être des environs que les collages de photos dans les brochures publicitaires. De plus, nous sommes convaincus que de telles décisions affectent le coût des appartements eux-mêmes dans les complexes résidentiels en construction.
Dans le cadre de notre projet, afin de promouvoir les solutions proposées, nous contactons activement les autorités et les exploitants des parcelles pour lesquelles nous proposons des évolutions. La mise en œuvre de telles solutions est impossible sans établir une interaction entre les participants spécifiés. Selon notre hypothèse, de nombreux points douloureux dans la ville pourraient être résolus par la mise en œuvre de projets axés sur les ressources et le potentiel de la ville, le contexte urbain déjà établi et la formation de liens synergiques.
En prenant l'exemple du projet VIVA-Lefortovo, nous souhaitons proposer et mettre en œuvre une nouvelle approche de résolution des problèmes urbains, en mettant l'accent sur la maximisation du potentiel d'un territoire formé naturellement, avec un accent fondamental sur la connectivité des territoires. ***
Des analogues à succès dans le monde pour la transformation des voies ferrées:
High Line Park, État de New York
L'ancienne voie ferrée a été transformée en parc, qui est devenu un nouveau point
attraction de la ville. Grâce à cette transformation, il s'est avéré raviver le dépressif
le territoire de la ville d'où la production industrielle a été retirée. Smog de la ville
attirer des investisseurs, des entreprises, de nouveaux résidents dans les environs.
L'afflux estimé d'investissements supplémentaires dans la région a été estimé à 4 milliards de dollars, l'augmentation réelle de la perception de l'impôt foncier par an a augmenté de 100 millions de dollars, ce qui a déjà permis de récupérer les coûts de création du parc. En savoir plus>
Good's Line, Sydney
Un projet pour transformer une zone abandonnée et des voies ferrées en sentier pédestre. Le chemin est devenu un point d'attraction pour les citadins, les touristes, les étudiants des universités voisines. La mise en œuvre du projet est devenue possible après la mise en place de partenariats entre les six propriétaires du terrain adjacent, les autorités et les organismes publics. L'installation a été mise en service il y a moins d'un an, mais a déjà stimulé le développement des affaires dans les territoires adjacents et a également considérablement influencé la demande et le coût du logement. Détails 1 et 2.
L'équipe 123 a travaillé sur l'article:
Marina Reingold - Chef de projet.
Expérience dans le domaine du développement commercial, du développement de réseaux de partenaires, du lancement de nouveaux domaines d'activité.
Anna Kasatkina est analyste de projet.
Expérience en conseil immobilier, évaluation d'entreprise.
Ulyana Pyankova est une sociologue du projet.
Expérience dans le domaine de la recherche sociologique, conduite de campagnes électorales.
Oleg Raspopov est l'architecte du projet.
Expérience en architecture et design. Commissaire du concours pour le développement du concept du parc "Patriot", conservateur de l'école "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisation:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, développeurs de publications.
