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Introduction: Le «problème du logement» continue-t-il de nous gâter?
La réponse affirmative ne semble pas aussi évidente aujourd'hui qu'elle l'était dans un passé récent. Le thème du logement abordable semble être écarté de la liste des priorités incontestables, pour plusieurs raisons. Les autorités locales, qui sont responsables de l'état du logement, se rendant compte qu'il s'agit de travail à long terme, sans ressentir beaucoup de pression d'en haut, se désintéressent du sujet. De plus, les indicateurs de sécurité moyenne dans le pays sont progressivement passés en un demi-siècle des 4 à 6 m² à risque par personne à 22 à 23 m². La construction et la construction d'entreprises, le développement, l'immobilier, l'état actuel de déficit et un marché maîtrisé sont tout à fait satisfaisants. La société, plus que quiconque s'intéresse à l'abordabilité du logement, réagit différemment. La partie la moins protégée et en même temps la plus passive et la plus nécessiteuse de lui se résigna presque à l'inévitable. Un public plus actif est à la recherche d'une issue par lui-même, loin de toujours compter sur les hypothèques et souvent en profitant de certaines indulgences de ces dernières années, incl. la possibilité de s'inscrire et de vivre toute l'année dans des chalets d'été et des parcelles de jardin, avec l'admissibilité de divers, incl. types de bail semi-légaux, etc.
L'état du logement est préservé ou est en train de changer par l'inertie, restant, bien que pas particulièrement joyeux, mais tout à fait tolérable en arrière-plan d'événements plus passionnants. La maladie aiguë s'est transformée en une maladie chronique, ce qui n'exclut cependant pas la nécessité d'un traitement, mais d'une nature clairement différente de celle des années 1950 ou 1970.
Le logement abordable est étroitement lié à ce qu'on appelle la «qualité de vie», le «style de vie» et constitue un argument puissant dans la rivalité continue entre les villes et les pays. Et même si nous décidons fermement de refuser de participer aux compétitions internationales et de «vivre à notre façon», la vie de 30 m² est meilleure et plus prometteuse que 15 m².
La Russie n'est pas le dernier pays de l'hémisphère nord à rendre le logement abordable. Le premier État socialiste du monde a perdu cette compétition entre l'Europe quasi-socialiste et l'Amérique capitaliste, laissant un héritage difficile à son successeur. Et, bien qu'aujourd'hui nous résolvions nos problèmes dans une nouvelle entreprise pour nous dans des pays en développement comme la Chine et le Brésil, ce serait une erreur d'oublier notre propre expérience, positive et négative, et de ne pas profiter de celle de quelqu'un d'autre - l'expérience de la poste -la guerre en Europe avec ses 40 m² actuels par personne et l'expérience des Etats-Unis avec 70 m² par douche.
Cependant, il n’existe pas tant de moyens efficaces et réalistes pour résoudre le problème du logement, et se tourner vers l’expérience seule ne garantit pas le succès dans les conditions spécifiques de la Russie moderne. Par conséquent, les idées précises et inattendues ne sont pas moins demandées que l'expérience.
je… Expérience de la Russie - XXe siècle
La question du logement, qui inquiète l'Europe depuis le milieu du XIXe siècle, est devenue pertinente pour la Russie après la guerre civile et a acquis une urgence particulière dans le processus de collectivisation et d'industrialisation, l'exode massif des villages et la croissance rapide des grandes villes. Les trois tentatives ultérieures pour le résoudre sont marquées par un trait commun - le rôle exclusif de l'État, paradoxalement combiné avec l'incomplétude de chacune des tentatives et le manque fondamental de continuité entre elles.
La première tentative, qui a eu lieu dans les années 1920 et 1930, a été menée sous le slogan d'un «nouveau mode de vie» et s'est accompagnée de l'abolition de la propriété privée du foncier et de l'immobilier urbain. Révélation du «surplus» de surface, «compactage», redistribution, règlement pièce par pièce se sont conjugués à un système quasi incontesté de location sociale et d'insécurité totale des locataires. Les propriétaires à la fois des logements construits avant la révolution et des logements nouvellement construits étaient les autorités de la ville, moins souvent les départements (en règle générale, le «pouvoir»), les entreprises et les syndicats. Le volume total des réalisations en plus de deux décennies post-révolutionnaires n'a pas radicalement changé l'apparence des villes russes. Le résultat de cette époque fut la réalité des appartements et des casernes communaux («il n'y a qu'une seule toilette pour trente-huit chambres») et de grandes innovations et découvertes architecturales. L'une des découvertes qui a donné naissance à un type d'habitat presque nouveau - la «cellule minimale», génétiquement liée au compartiment et aux cabines - l'espace de vie de l'individu. La masse comprimée de ces cellules, accrochées aux couloirs et aux galeries, est la principale composante des maisons communales, dont la plus célèbre est la ville-maison d'Ivan Nikolaev. Une autre innovation concerne les sections et les appartements compacts - des espaces de vie de famille, qui étaient une sorte de concession au passé bourgeois et reposent sur l'expérience allemande contemporaine. Ces appartements («sections») ont eu une vie difficile, mais longue sous le nom d'un bâtiment à plusieurs sections, qui est devenu le principal succès architectural de la seconde moitié du XXe siècle.
Les taches résidentielles relativement modestes de la «ceinture rouge» de Moscou, les zones résidentielles plus solides de Novokuznetsk et Magnitogorsk, les établissements de travail des géants de l'industrie sociale, assemblés à partir de bâtiments identiques, debout librement, en lignes, chaînes, groupes, ressemblait fortement à tout avec l'aide de laquelle l'Europe de l'entre-deux-guerres a décidé de sa question de logement.
Les signes du «nouveau monde», du «nouveau mode de vie» et de «l'homme nouveau» se sont remarquablement combinés avec des traces moins vives, mais à plus grande échelle, des activités des citoyens eux-mêmes, qui sont devenus plus actifs dans la courte période de la NEP, comme les coopératives d'habitation d'avocats, de médecins et d'autres «compagnons de voyage», et les nouvelles implantations de banlieue. Dans le même temps, les dirigeants pratiques des Soviets locaux recourent à une utilisation extensive des ressources cachées de la ville bourgeoise, adaptant des hangars, des sous-sols et des demi-sous-sols pour le logement, réalisant un ajout massif de cinq étages de 2 et Bâtiments de 3 étages dans le centre de Moscou (dont la plupart ont acquis des ascenseurs indispensables seulement après quatre décennies).
La dure pratique consistant à résoudre le problème du logement - cuisines, salles à manger, toilettes et chambres communes - au milieu des années 30 a perdu de son attrait aux yeux de la nouvelle élite. Puis Karo Halabyan a vu sa tâche et celle de ses collègues de «montrer au monde la richesse du prolétariat». Cette richesse, y compris le logement, appartient toujours à l'État et aux structures contrôlées, et les chambres et les appartements sont distribués gratuitement et cédés aux locataires dans les mêmes conditions qu'auparavant: droits d'emploi social, souvent avec des paiements symboliques pour les services publics.
Le thème du «nouveau mode de vie», et avec lui - les idées de nouveaux quartiers résidentiels et villes, cités-jardins, est complètement remplacé par le thème de la «reconstruction», c.-à-d. transformation du matériel existant, tout d'abord - "vieux Moscou". Le problème du logement n'est plus à craindre, puisque la taille de la population, le nombre de personnes chanceuses qui peuvent compter vivre dans la capitale ou dans une grande ville, est désormais déterminé par le nombre de maisons, d'appartements, de chambres et de mètres carrés construits, et non l'inverse. L'institution de l'enregistrement et la restriction des droits civils permettent de réglementer strictement le nombre de demandeurs de logement. Désormais, il ne peut y avoir aucun problème dans le pays. Un appartement privé, en particulier une résidence d'été, est devenu un objet de luxe et un moyen d'encouragement.
Le plan général de Moscou en 1935, qui absorbait tous les attributs caractéristiques d'une ville néoclassique - une ville d'ensembles - avec des autoroutes, des places, des remblais et le métro, devint le manifeste de l'époque. Le matériau à partir duquel ce luxe est assemblé est le quartier multifonctionnel «agrandi» mais toujours polyvalent avec un périmètre clairement défini, avec des maisons avec des façades avant et arrière, et une vaste cour commune.
La liquidation des propriétés foncières privées qui a commencé après la révolution, leur unification, qui est devenue possible grâce à l'abolition de la propriété foncière et «avilissante», a donné lieu au phénomène de cour commune, caractéristique uniquement de la Russie. Moscou, petites et moyennes villes russes au tissu flexible et facilement transformable, après les appartements communaux, ont reçu une cour commune qui a élevé des générations de nos compatriotes. Cette cour anticipait les immenses cours des quartiers agrandis, qui malheureusement ne débarrassaient pas la ville des casernes, des habitations pièce par pièce, des hangars habités et des caves.
Le thème du logement de masse est devenu pertinent dans le processus de reconstruction d'après-guerre, lorsque le besoin aigu a ravivé l'esprit et a donné lieu à de nombreuses solutions spirituelles et efficaces, qui se sont malheureusement retrouvées dans l'ombre de la construction de la cérémonie de Khreshchatyk et de Moscou. - bâtiments de lever. Il s'agit de se tourner vers la construction de maisons basses et de chalets. L'Académie d'architecture, les autorités locales et centrales, les départements, les entreprises de l'industrie de la défense, les hauts professionnels et les architectes ordinaires ont offert ce qui est tout à fait pertinent aujourd'hui. Une exposition passionnante de projets d'après-guerre rassemble de petits manoirs unifamiliaux écologiques et écoénergétiques - à la fois préfabriqués, fabriqués industriellement et à partir de matériaux naturels et locaux, faciles à concevoir et à utiliser. Les rues et les quartiers des maisons de deux à trois étages à Minsk, Stalingrad, Smolensk, Moscou, Vyazma, Tver, sans aucun doute influencés par ce qu'ils ont vu en Europe, se comparent favorablement à ceux qui sont apparus plus tard dans le quartier. Leur principale caractéristique était la diversité technologique, qui permettait, entre autres, des performances traditionnelles, amateurs, artisanales, semi-artisanales et un haut niveau de maintenabilité. Le verdict pour la plupart des idées de cette époque était le refus traditionnel et décisif de l'État de partager la responsabilité de résoudre le «problème du logement» avec les citoyens.
La reconnaissance du fait que la «question du logement» existe réellement et que tout le monde, sans exception, a droit à un logement décent, n’est venue qu’au milieu des années 50. À ce moment-là, la lutte de classe avec l'utilisation de lieux de résidence et d'emploi spéciaux, qui étaient sous la juridiction du GOULAG, a commencé à s'estomper progressivement, et le nombre de droits lésés ou refusés, y compris les villageois sans passeport, a commencé à diminuer sensiblement. Le «problème du logement» a acquis les caractéristiques d'une crise, la sortie que le pays a commencé à chercher dix ans plus tard que l'Europe dévastée et vingt ans plus tard que les États-Unis sortant de la crise d'avant-guerre.
Mais les scénarios nationaux et occidentaux pour surmonter la crise ne sont similaires qu'au stade initial, lorsque l'État fournit un logement gratuit à un nombre important de sans-abri et de pauvres. C'est là que s'arrêtent les similitudes. Le scénario occidental suppose le retrait progressif de l'État et considère l'accessibilité du logement comme une condition du développement personnel, de l'auto-circulation d'une personne ou d'une famille, dotée d'une responsabilité et d'une indépendance croissantes. Les efforts de l'État visent à faire en sorte que les prochaines générations de résidents du logement social deviennent des personnes autonomes, pour qui les hypothèques ne sont plus quelque chose d'inaccessible et d'insoutenable. Le scénario domestique, au contraire, prévoyait l'expansion constante du rôle et de la responsabilité des autorités, facilitée par l'écart constant entre les revenus de la population et le coût des appartements. Et, bien que ce soit à cette époque que la classe moyenne russe a commencé à se former avec ses attributs caractéristiques: un appartement dans une maison à panneaux, une datcha sur six cents mètres carrés et "Zhiguli", sa capacité à s'auto-propulser et à se reproduire était sévèrement limitée.
Plus l'État construisait, plus il avait à construire, ce vers quoi poussaient les besoins naturellement croissants de la société et le manque d'autres moyens pour les satisfaire. Dans le même temps, le démarrage tardif a permis à la Russie d'utiliser les méthodes et les moyens de construction massive de logements qui avaient déjà été découverts. Il est caractéristique que leur propre expérience n'ait pas été prise en compte et, apparemment, trois versions empruntées ont été discutées.
La version «nord-américaine», qui préférait les maisons individuelles construites sur la base d'une charpente en bois, avec de vastes surfaces, des voitures et des autoroutes, avait peu de chances d'être reconnue et implantée en Russie à cette époque.
La «version britannique», qui proposait des villes satellites, relativement autonomes, éloignées de la grande ville et reliées à elle par le transport ferroviaire à grande vitesse, avec différents types de logements, différentes technologies de construction et un ensemble complet de tous les attributs d'une ville est parti de zéro, n'était que partiellement applicable et donc rempli à peine une seule fois.
La version française s'est avérée être la plus accessible et la plus proche, même si, peut-être, ce qui s'est finalement avéré ressemble à lui-même à cette version même, basée sur l'utilisation d'un immeuble à grands panneaux, qui a évincé les champs et les villages. de la périphérie de la ville. La production industrielle de logements à plusieurs étages et multi-appartements devient le signe principal des temps et le principal outil de résolution du «problème du logement». Les maisons cessent d'être construites «pendant des siècles», acquièrent une ressemblance avec des objets mobiles, obtiennent une durée de vie utile et leur maintenabilité perd de son importance. Le caractère temporaire du pavillon industriel correspond, dans la compréhension des dirigeants socialistes et communistes des communes françaises, à son rôle d'instrument de soutien social temporaire, moyen de sortir les gens d'un état de crise. Au fur et à mesure que ce programme est exécuté et achevé, ces maisons sont liquidées et remplacées par des maisons fondamentalement différentes. Dans notre pratique, ce logement est imperceptible, mais obstinément transformé en un permanent et le seul possible.
Une vaste industrie extrêmement rationnelle et organisée de manière rigide englobait tout ce qui concernait le logement de masse: instituts de recherche et de conception, usines de construction de maisons et entreprises de construction et d'installation. La pratique de la conception standard et expérimentale est en cours de formation, des normes et des normes d'appartements et de maisons sont créées. Un nouveau cadre réglementaire et une nouvelle doctrine d'urbanisme émergent, basés sur l'idée d'un microdistrict divisé en groupes résidentiels et inclus dans une zone résidentielle. Les microdistricts modèles de la première génération de Moscou, Saint-Pétersbourg ou des États baltes, entièrement piétonniers et clairement situés pour les enfants, assemblés à partir de maisons à panneaux de cinq étages entourées de verdure envahie, avec suffisamment de soin, semblent très attrayants à ce jour.
Le pic du développement de l'URSS, qui est tombé dans les années 70-80, a été marqué par au moins deux projets «phares», la «Maison de la nouvelle vie» de Nathan Osterman et le district nord de Chertanovo de Mikhail Posokhin. Ils nous ont non seulement rapprochés de l'échappée ouest, mais ont également défié le microdistrict et le système de service gradué, offrant quelque chose de plus compact, pratique et confortable. Malheureusement, ces expériences, comme bon nombre des réalisations incontestables du modernisme soviétique, suscitant aujourd'hui un intérêt mérité, n'ont pas été poursuivies et se sont avérées être la dernière tentative coûteuse de résister à l'inertie.
Un mouvement supplémentaire a suivi la voie de la simplification, du pragmatisme naïf, de la croissance des restrictions et de la conservation des technologies. La «complexité» du développement, la sécurité normative ont perdu leur caractère obligatoire, la planification libre a cédé la place au chaos et au «jeu sans règles», et les banlieues et les banlieues se sont transformées en entrepôts pour les produits des usines de construction de maisons. Cet état était une conséquence directe de la décision fatidique de Nikita Khrushchov de subordonner l'architecte au constructeur, ce qui a immédiatement rendu les intérêts du constructeur et de la construction plus importants que les intérêts des résidents individuels et de la ville dans son ensemble.
Malgré toute la dissemblance des trois politiques (ou doctrines) soviétiques en matière de logement, elles ont une caractéristique commune qui peut être définie comme une utopisme d'État. Il s'agit d'un mépris des intérêts, des besoins et des opportunités réels au nom d'une adhésion ferme à un schéma non alternatif, abstrait, mais «idéologiquement correct». Les soixante-dix ans d'efforts gigantesques consacrés par l'État tout-puissant d'une manière aussi bizarre n'étaient pas suffisants. Bien que, peut-être, le désir de contrôler tout et tout le monde, y compris la vie personnelle et familiale, était plus important que toute autre chose. Un déficit géré est l'un des instruments de contrôle les plus efficaces.
II… Après les utopies
Les vingt dernières années n'ont pas été sans promesses de l'Etat sous des formes à la mode de «programme cible» et de «projet national» pour enfin résoudre le problème du logement, cette fois en tenant compte des particularités et des possibilités de l'économie de marché.
Une innovation fondamentale est la division dans le passé d'un même ensemble de logements en deux catégories comparables - commerciaux, présentés sur le marché, et sociaux, comme auparavant, transférés gratuitement. L'élan pour la transformation du logement en marchandise a été la privatisation gratuite des appartements - peut-être le geste le plus décisif du nouveau gouvernement, entrepris dans l'intérêt des citoyens. Cela a conduit à une diminution de la dépendance des populations vis-à-vis de l'État, à la formation d'un marché et de prêts hypothécaires et, finalement, à une diminution de la gravité du problème du logement pour la classe moyenne.
Les relations de marché et de marché ont permis de manifester un intérêt naturel pour l'habitat périurbain et périurbain, en habitation ou en petit immeuble. La part des maisons individuelles et de faible hauteur dans le volume total de logements commandés dans le pays a commencé à croître régulièrement et, selon certaines estimations, approche les 50%. C'est le signe incontestable d'une formation spontanée et non intentionnelle d'un phénomène nouveau pour la Russie, appelé suburbanisation, et d'un nouveau mode de vie, dans lequel un appartement et une datcha, transformés en maison de campagne, changent de rôle.
Une caractéristique du marché russe est l'attention accrue des promoteurs et des constructeurs aux logements coûteux et super chers, ce qui exerce sans aucun doute une pression sur le niveau des prix dans tous les autres segments et fausse considérablement l'image globale. L'indicateur de bien-être moyen, si vénéré à l'époque soviétique d'égalité universelle et reflétant de manière relativement adéquate la situation, a perdu son ancienne signification. La polarisation des revenus a été suivie de la polarisation des conditions de vie. L'augmentation significative du parc de logements observée au cours des dernières décennies a, semble-t-il, été absorbée par les représentants de la partie la plus riche de la société et n'a pas conduit à une diminution significative du nombre de citoyens insatisfaits des conditions de vie. Le problème du logement, traditionnellement un problème des pauvres et des vulnérables, ceux qui n'intéressent pas le marché actuel, ne se soucient pas de l'entrepreneur actuel. C'est lui qui a convaincu l'Etat et les autorités que le principal instrument pour résoudre le problème devait être une hypothèque, au profit de laquelle viennent le capital de maternité, les certificats et les prestations. Pendant ce temps, le cercle des personnes et des familles qui ont accès au logement commercial aujourd'hui est déjà bien souvent le cercle des personnes dans le besoin. Les hypothèques ne sont pas de plus en plus populaires et abordables en raison de la disparité évidente entre le prix d'un «carré» et le revenu des citoyens. Les citoyens ne peuvent pas, les entreprises ne veulent pas.
Comparé au logement commercial, le sort du logement social est moins clair. Malgré la vaste expérience accumulée par le pays, la certitude et l'étendue du cercle des personnes dans le besoin, la prise de conscience que le logement social sous ses diverses formes est le principal instrument de résolution du problème du logement est clairement à la traîne. L'État a prudemment divisé avec les citoyens non seulement ses immenses biens, mais aussi sa responsabilité.
Aujourd'hui, les autorités locales, avec leurs budgets modestes et leurs droits limités, sont chargées de fournir un logement à tous les nantis et, surtout, aux démunis. Le piège réside à la fois dans les conditions de ce problème et dans les méthodes de solution qui sont fixées par les municipalités elles-mêmes. Le tableau est complété par l'absence de méthodes nationales de qualification des logements délabrés et délabrés, des logements nécessitant des réparations majeures ou en cours, le manque de normes de logement d'un type ou d'un autre et de qualité. Il existe différentes méthodes de sélection et d'évaluation des demandeurs de logement social, la procédure de distribution et de réception. La construction de logements sociaux devrait théoriquement être financée par le budget local. Dans le même temps, l'administration agit en tant que client-développeur, dont le principal partenaire est un entrepreneur totalement libéré de la protection de l'État, devenu entrepreneur, et donc peu enclin à réduire le prix de ses services. Dans la pratique, cependant, ce scénario ne se produit pas très souvent.
La tâche de former un marché local du logement abordable n'est pas moins difficile pour les autorités locales. le logement, dont le prix est clairement corrélé au revenu des citoyens. Plus ces logements sont abordables, plus la file d'attente pour les logements sociaux est courte, et vice versa. Des logements commerciaux sont construits aux frais d'un investisseur qui embauche un client ou qui a agi de manière indépendante dans ce rôle. À son tour, le client choisit un entrepreneur et un concepteur ou assume lui-même le travail (ce type de combinaison de rôles est la norme en Russie, mais dans le reste du monde, en règle générale, ce n'est pas le bienvenu). La tâche de la commune dans ce scénario se réduit à l'attribution du foncier, et c'est ce levier, en l'absence d'autres possibilités, est souvent utilisé pour reconstituer le fonds du logement social.
On a supposé que l'action parallèle des deux scénarios permettrait la formation à la fois d'un fonds de logements sociaux et d'un vaste marché ouvert pour les logements commerciaux et abordables. On s'attendait à ce que l'industrie de la construction soit à peu près la même que ce qui s'est passé sur les marchés des jeans et de l'automobile. Le tournant n'est venu ni dans les «fringantes 90», ni dans les «fat zero», ni dans les récentes stables. Les raisons sont les différences fondamentales entre un produit entièrement fabriqué dans le pays et acheté à l'étranger. S'il n'y avait pas eu d'importations, nous aurions conduit des voitures Zhiguli.
Le secteur de la construction domestique est sans aucun doute un acteur plus solidaire, plus puissant et plus motivé que les communes ou leurs départements, en particulier les particuliers. Le constructeur, le client et l'investisseur, qui sont passés d'employés d'entreprises d'État et d'institutions soviétiques à des entrepreneurs, ont rapidement appris les règles du jeu, dont la principale mesure du succès est le profit. La réalité post-soviétique a créé des conditions idéales pour leur entreprise. Un état de pénurie soutenue a instantanément transformé un appartement en panneaux, récemment distribué gratuitement, en une denrée chaude. La tâche insupportable de réduire le déficit dans le passé a été remplacée par la tâche tout à fait réalisable de le maintenir, principalement sur le marché populaire du logement urbain.
L'inertie inhérente à la technologie, dans le système de relations entre les acteurs de la construction, dans leur mémoire héréditaire, la passion des patrons actuels pour les agrandissements, les fusions, les schémas pyramidaux sont préservés par des structures spéciales qui évitent l'ouverture et la concurrence et ressemblent à des «monopoles doux» qui sont tout à fait compatibles avec la législation antimonopole. Ce mécanisme empêche automatiquement et résiste avec succès l'arrivée de technologies qui ont longtemps été testées dans le monde qui nous entoure et ont prouvé l'efficacité de technologies, comme celles qui, par exemple, sont basées sur l'utilisation du bois et de ses dérivés.
Le "monopole en douceur" crée un système fiable de contrôle du marché, ce qui en fait un "marché de vendeurs" vendant des marchandises de qualité souvent incertaine et à un coût incertain. Vous devez acheter non pas ce dont vous avez besoin, mais ce que vous avez. Ceci, cependant, ne s'applique pas aux riches, pour qui il existe un marché totalement libre, et aux pauvres, qui n'ont rien pour aller sur aucun marché.
Le marché du vendeur ne vise pas la variété et le renouvellement, un changement de décor, un style facile est la concession maximale à l'acheteur, conçu pour rester inchangé, pour maximiser la durée de vie de son produit. Un grand entrepreneur qui a fusionné avec le gouvernement municipal, qui forme une véritable politique du logement, se révèle être non moins censeur que l'État soviétique. Le plus confortable pour lui est l'absence d'influences externes dérangeantes, de doctrines, concepts, principes, c.-à-d. une sorte de vide idéologique et intellectuel.
Le pays, qui pendant de nombreuses décennies a suivi les réglementations étatiques les plus sévères, s'est subitement changé, abandonnant à la fois les réglementations et la participation effective de l'Etat. Pour la première fois depuis de nombreuses années, des changements radicaux dans le gouvernement et l'économie n'ont pas conduit à une révision des fondements de la politique du logement, n'ont pas abordé l'un des sujets les plus sensibles et les plus populaires du passé - le thème des villes. L'entrepreneur et le promoteur, le constructeur et tout entrepreneur, aussi patriotique soit-il, ne résoudront pas le problème du logement, et ce n'est pas leur tâche. La situation ne peut être rectifiée qu'en redonnant à un grand État avec sa verticale unique le rôle d'un régulateur capable de maintenir l'équilibre des intérêts des entreprises et des citoyens.
jejeje… Personnes et compteurs
Ce à quoi ressemble la question du logement aujourd'hui n'est pas facile à comprendre en l'absence de mesures, d'enquêtes et d'études qui sont constamment menées dans tout le pays sur la base de méthodes uniformes. Il n'est possible de compenser le manque de connaissances qu'en partie, en agissant sur l'exemple de ceux qui sont engagés dans la résolution de mystères et la restauration d'une image intégrale sur la base de données privées, incomplètes et indirectes, en s'appuyant principalement sur la logique et le bon sens. Ces outils sont tout à fait suffisants pour construire un aperçu général de ce qui se passe, abandonnant à l'avance les revendications de haute précision.
Les travaux de ce type peuvent s'appuyer sur plusieurs indicateurs de base dont la crédibilité est confirmée principalement par la fréquence des références et la présence dans différentes sources. L'écart entre les données est atténué par l'utilisation de valeurs moyennes arrondies et arithmétiques.
Le premier de ces indicateurs, qui est assez souvent cité, même s'il fait une impression choquante, est le nombre de nos concitoyens qui ont des raisons objectives et confirmées d'être insatisfaits des conditions de vie, de la qualité ou de la taille des logements, et le plus souvent des deux. Il y en a environ 70%, c'est-à-dire environ 100 millions de personnes (ou 35 millions de familles).
Le deuxième indicateur, non moins alarmant, caractérise l'état technique du parc immobilier. Selon les estimations du ministère de la Construction et des autorités locales, ne cherchant manifestement pas à améliorer les critères de qualité, la moitié des immeubles d'habitation, sans parler des maisons individuelles, essentiellement rurales, appartiennent aux catégories d'urgence, délabrées, nécessitant une révision et réparation de divers degrés de complexité.
Si l'on part de la provision moyenne dans le pays de 22 m² par personne, alors on peut parler d'un milliard et demi de mètres carrés, qui sont essentiellement inférieurs aux normes. L'état de ces compteurs est apparemment complété par un autre niveau de sécurité, très probablement inférieur à la moyenne nationale. Il est curieux qu'à un taux conventionnellement retenu de 15 m² par personne, le nombre d'habitants de logements de mauvaise qualité devienne égal au nombre d'insatisfaits précédemment cité, c'est-à-dire environ 100 millions (théoriquement, parmi les insatisfaits et les nécessiteux, il peut y avoir ceux qui vivent dans des maisons et des appartements relativement prospères, mais surpeuplés, où il y a environ 10 m2 par personne, cependant, le poids de ces logements et la proportion de ceux qui y vivent, apparemment, n'est pas si grand et reste dans les «limites de l'erreur statistique»).
On peut supposer que la moitié de tous les logements russes, qui sont relativement de haute qualité et prospères, appartiennent principalement à 30% ou 40 à 50 millions de citoyens satisfaits, bien équipés avec un niveau de sécurité plus élevé, environ 30 à 40 m² / la personne. L'autre moitié du fonds et près des deux tiers de la population vivant ici sont un domaine problématique.
La solution du problème du logement a traditionnellement été associée à la construction de logements neufs, dont les volumes sont calculés sans trop de difficultés. Par exemple, pour atteindre le niveau de provision égal à 30 m² par personne, il faudra environ un milliard et demi de nouveaux «carrés», ce qui prendra 10 à 15 ans, tout en maintenant les taux de croissance actuels de mise en service. Dans le même temps, une approche progressive du "sacré", selon les sentiments des patrons, la norme de 15 m² / personne. possible dans 5-7 ans. L'atteinte de la moyenne européenne signifie un doublement du fonds et du délai correspondant.
Cependant, l'inquiétude concernant les compteurs à mettre en service aujourd'hui est clairement complétée par le thème de la qualité décroissante des appartements et des maisons de longue durée existants. De la sphère de la construction neuve, les problèmes, les intérêts et les accents se déplacent progressivement vers la reconstruction et la réparation, ce qui n'est pas facile, mais il faut s'y habituer face à la croissance menaçante de la gamme de logements insalubres. Sans garantir le niveau de qualité du fonds existant, passer à autre chose et augmenter le volume des nouvelles constructions au détriment des maisons difficiles à réparer, c'est-à-dire sans regarder en arrière, cela revient à mener une guerre sans front intérieur et sans réserve.
Une condition indispensable à une politique du logement efficace, efficiente et efficiente et à la justesse des décisions prises est le ciblage, basé sur une compréhension claire de chacun des insatisfaits et des besoins de logement.
Les familles grandes et petites ou simplement les personnes seules jouent le rôle de nécessiteux. Dans un cas, il s'agit de familles cherchant à améliorer leurs conditions de vie, c'est-à-dire avoir un certain capital de démarrage, un «espace de vie», de l'épargne, etc., et qui veulent acquérir un certain «delta», ce qui leur permet immédiatement, par la réinstallation ou la réinstallation, d'améliorer la situation de tous les membres de la famille. Dans un autre cas, il s'agit de familles partant de zéro, sans ou ayant perdu leur capital de départ: jeunes, jeunes familles, personnes déplacées à l'intérieur du pays, immigrés, habitants de maisons dans des villages peu prometteurs, appartements dans des villes mono-industrielles et «hot spots». ». La situation est la plus simple pour ceux qui sont enclins et capables d'utiliser l'hypothèque sous sa forme moderne. Jusqu'à récemment, ce groupe comprenait 15% de la population du pays, soit 15 à 20 millions de personnes, c'est-à-dire. la partie solvable des insatisfaits, avec des économies, des revenus stables et élevés, un «espace de vie de base», etc.
Une catégorie spéciale regroupe les personnes relativement solvables, généralement actives, mais les pauvres - ceux à qui le marché actuel n'offre pas un produit adéquat. Par conséquent, ils ne s'appuient pas tant sur les hypothèques que sur leurs propres forces, des solutions non standard, diverses formes d'auto-organisation, telles que les coopératives et les «complexes résidentiels pour jeunes» qui existaient à l'époque soviétique, etc. La part des «hypothèques démocratiques» ou des «quasi-hypothèques» en attente avec une baisse des revenus réels peut fortement augmenter et même dépasser le nombre d'adhérents aux hypothèques traditionnelles, bien sûr, si l'État et les entreprises les honorent à mi-chemin.
Les deux groupes ci-dessus peuvent inclure des résidents potentiels et réels de logements locatifs commerciaux, à la fois adaptés pour la livraison et spécialement créés. Bien que les «locataires» dans un certain nombre de pays assez prospères constituent souvent la majorité de la population, dans la Russie moderne, leur part dans un avenir prévisible peut aller jusqu'à 20% (25 à 30 millions de personnes). Cela signifie qu'environ 40% de la population russe, environ 60 millions dans le besoin, sont potentiellement en mesure d'améliorer leurs conditions de vie en abordant le segment commercial dans différentes versions, dont beaucoup doivent simplement être développées à partir de zéro.
Parmi les 30 à 40 millions restants qui demandent un logement social, qui est transféré à la fois pour la propriété et pour le loyer, les plus protégés sont les «bénéficiaires d'allocations, les employés de l'État», les fonctionnaires, les militaires, les médecins, les enseignants et leurs familles. Ils sont suivis de près par les anciens combattants, les personnes handicapées, les orphelins, les personnes sur liste d'attente qui ont de la chance avec les autorités municipales, les participants aux programmes de l'État, les projets spéciaux, les personnes qui ont souffert à la suite d'accidents et de catastrophes. 15 à 20% de la population totale, soit 20 millions de personnes - ce sont les paramètres possibles de ce groupe, indépendamment de la capacité réelle de payer, non centrée sur l'achat d'une maison.
La catégorie la plus problématique comprend les insolvables, ceux qui sont indifférents aux hypothèques et à la location commerciale, sont incapables et peu enclins à être actifs et auto-organisés, et deviennent un fardeau évident pour les autorités locales. Ce sont des jeunes qui se retrouvent sans le soutien de leurs aînés, des jeunes familles, des mères célibataires, des étudiants, des personnes âgées qui se retrouvent sans le soutien des jeunes et n'ont pas d'économies, les handicapés, et enfin, les migrants et un groupe spécial de les chômeurs et socialement défavorisés, incl. sujettes à un comportement diviant. D'après les indications ci-dessus, il n'y a pratiquement aucune base légale pour la fourniture de logements gratuits et le sort des personnes dépend entièrement des capacités et de la disposition des autorités locales. La taille de ce groupe peut atteindre 15 à 20% de la population totale du pays (environ 20 millions). Si vous ne vous fixez pas pour objectif de ramener ces personnes dans la société et l'économie, qui ont cruellement besoin de mains et de têtes, alors la probabilité de conservation de cette catégorie de personnes dans le besoin est très élevée.
L'éventail de logements sociaux requis pour les deux groupes de candidats susmentionnés, à peu près égaux en nombre, peut représenter environ un quart du parc national total.
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