La première discussion de cette année, ses hôtes, les architectes Sergei Trukhanov et Igor Bevzenko, ont consacré presque le type le plus populaire de l'immobilier résidentiel à Moscou moderne - les appartements. Ce n'est un secret pour personne qu'en termes de rapport prix-emplacement-surface, ils sont beaucoup plus attractifs que les appartements ordinaires, mais le «clonage» généralisé des appartements est-il si bon pour la ville? Afin d'obtenir une réponse à cette question, les organisateurs ont invité des représentants des autorités, des architectes, des investisseurs et des agents immobiliers de Moscou à Roof Point.
Le premier à parler du sujet brûlant a été l'architecte en chef de Moscou, Sergueï Kouznetsov, qui a été assez catégorique dans son évaluation du phénomène appelé «appartements». «En fait, ce mot est aujourd'hui utilisé pour décrire la construction résidentielle illégale. Sous prétexte de créer des logements temporaires, de grands complexes sont construits dans la ville, qui ne sont en aucun cas dotés d'infrastructures, ce qui, tôt ou tard, conduit inévitablement à des tensions sociales, Kuznetsov en est sûr. - Dans certains Dubaï, les appartements sont vraiment utilisés plusieurs semaines par an, et les familles qui y viennent n'ont besoin de rien d'autre que de la plage, mais à Moscou, ce n'est rien de plus qu'une fiction. Ici, les gens s'installent dans des appartements pendant au moins plusieurs années et, en ce sens, un tel logement n'est pas différent des appartements ordinaires, seuls les jardins d'enfants, les cliniques et les blanchisseries ne sont pas fournis. Et il est moins cher et plus facile de construire des appartements, car il n'y a pratiquement pas de cadre réglementaire réglementant ce type de biens immobiliers aujourd'hui, et les investisseurs sont prêts à l'utiliser. Par conséquent, pour l'instant, j'ai tendance à ne voir que des inconvénients dans les appartements - pour la ville, ils deviennent de plus en plus une source d'excès et de tensions sociales."
Aleksey Belousov, directeur commercial de Capital Group, s'est exprimé au nom des investisseurs mêmes qui préfèrent aujourd'hui construire des appartements. «Aujourd'hui, concevoir des appartements en Russie est l'art de créer quelque chose pour lequel il n'y a pas de normes», a-t-il confirmé. Et il a admis: le manque de normes facilite souvent vraiment la création et la mise en œuvre d'un projet, car il n'est pas nécessaire de penser à l'insolation notoire, ou de respecter des règles de réaménagement extrêmement gênantes. Dans le même temps, Aleksey Belousov a rappelé qu'il n'y a pas de limite à la durée de résidence dans un appartement et qu'une inscription temporaire peut y être délivrée, ce qui supprime automatiquement la question «être ou ne pas être».
L'architecte Pavel Andreev estime que l'essor actuel des appartements est lié, entre autres, au cours «postluzhkovsky» de la politique d'urbanisme. «Lorsqu'il a été décidé de construire moins de logements et plus d'hôtels dans le centre de la capitale, les investisseurs n'ont eu d'autre choix que de se tourner vers le segment des appartements. Les projets ont été renommés et, pour ainsi dire, édités, les notes explicatives ont été réécrites … D'ailleurs, ce processus se poursuit. L'architecte convient que la sursaturation du marché avec des appartements est lourde d'une menace sociale potentielle. «Théoriquement, le propriétaire d'un local non résidentiel peut enregistrer le droit de propriété devant le tribunal, s'inscrire et, après coup, exiger des autorités de la ville l'octroi de toutes les prestations sociales».
L'architecte Boris Levyant n'était pas d'accord avec son collègue, qui estime que le «public cible» des appartements est constitué de personnes à la recherche d'une opportunité d'investir et d'obtenir le logement le plus abordable dans un bon quartier de Moscou, et elles ne se soucient souvent pas de la infrastructure sociale. Le chef des architectes d'ABD a exhorté le public à ne pas comparer du tout les appartements aux logements traditionnels - à son avis, il s'agit d'un produit fondamentalement différent qui aide Moscou à développer le marché du logement locatif.«Je suis convaincu qu'il est plus correct de construire des immeubles d'appartements qui correspondront à la typologie des appartements que de détourner complètement le marché du logement locatif vers le secteur parallèle.» L'architecte a également rappelé que personne ne construit d'appartements dans les quartiers - le plus souvent, ils sont inclus dans des complexes multifonctionnels dotés d'infrastructures (bien que pas toujours sociales), par conséquent, les considérer comme une source de menace sociale grave, à son avis, est plutôt ridicule. «Lorsque nous concevons un complexe multifonctionnel, nous pensons bien sûr à la qualité des logements qui en font partie, puis, comme il me semble, c’est l’affaire de Moskomarkhitektura de surveiller la qualité des projets.»
Anna Sokolova, directrice du département d'analyse et de conseil de Metrium Group, a cité des statistiques intéressantes: il y a quelques années, les appartements étaient présentés sur le marché principalement par des projets d'élite (par exemple, à Moscou), mais depuis 2012, de nombreuses propositions commerciales ont et la classe économique, et aujourd'hui les appartements représentent environ 30% du marché. Selon l'expert, c'est le coût relativement bas des appartements qui les rend si attrayants pour les acheteurs aujourd'hui - pour de nombreuses personnes, c'est la seule opportunité de vivre légalement dans la capitale. Anna Sokolova a également rappelé que dans une ville surpeuplée comme Moscou, vivre «par inscription» ne garantit pas toujours un attachement à une clinique ou à un jardin d'enfants.
L'architecte en chef de Moscou, Sergei Kuznetsov, a souscrit à cet argument. Il est vrai que tout n'est pas très bien avec la mise à disposition de logements avec infrastructures en ville, et résoudre ce problème est l'un des axes de travail prioritaires des autorités. «En fait, aujourd'hui, au lieu de donner des subventions pour le logement locatif, la ville, face à l'absence de réglementation législative de cette pratique, est obligée de donner des logements tout faits aux personnes en liste d'attente. En conséquence, plus de fonds budgétaires sont dépensés et moins de personnes reçoivent un logement ». Pour changer cette situation, selon Sergei Kuznetsov, cela n'est possible qu'en agissant de manière globale, à savoir en modifiant le cadre législatif et en fournissant en même temps une infrastructure aux logements déjà construits, et sans diviser les immeubles d'appartements et les complexes d'appartements. Étant donné que la ville a à un moment donné délivré un permis pour la construction d'un établissement résidentiel, cela signifie qu'elle en est désormais responsable. Soit dit en passant, un pas vers une plus grande transparence de la procédure de conception et d'approbation des appartements a déjà été franchi: il n'y a pas si longtemps, une définition officielle de ce type de bien immobilier a été formulée. Les appartements sont désormais officiellement considérés comme "un salon avec cuisine, d'une superficie totale de plus de 40 m². m ". Comme l'espère l'architecte en chef de Moscou, les situations où, lors de l'émission d'un GPZU, un investisseur déclare la construction d'un hôtel, et crée en fait des logements, cela permettra d'éviter. Au moins, la ville n'a plus l'intention de fermer les yeux sur de telles «astuces». Quant à la poursuite du développement du marché des appartements, Sergei Kuznetsov a profité de la table ronde passée pour exprimer la position officielle de Moscou à ce sujet. La ville n'entend pas nier la nécessité de ce type de bien immobilier, et plus encore l'ignorer: «la bonne manière - bien que difficile - est de décrire avec précision toutes les procédures nécessaires et d'obtenir un résultat normalement fonctionnel».
