Maria Melnikova, urbaniste et chercheuse au Centre de compétence de Berlin pour les grandes zones résidentielles, «Pas seulement des panels: expériences allemandes dans les zones d'habitation de masse» est disponible en téléchargement sur son site officiel masshousing.ru.
La présentation et la discussion en ligne du livre, organisées par l'École supérieure d'économie, auront lieu le 16 décembre 2020 à 19h00. Les détails sont ici.
En Allemagne de l'Est, la part des logements privatisés (3,5%) est très faible, car seuls les locataires individuels souhaitaient acheter leur appartement après rénovation au prix de 1000 € par 1 m² ou plus. (BENN, 2007, p. 29).
Des maisons de l'époque de la construction massive ont été construites à peu près à la même époque. Par conséquent, il est nécessaire de restaurer simultanément l'état technique de nombreux bâtiments. C'est l'une des tâches les plus ambitieuses et les plus difficiles dans l'organisation du développement ultérieur des zones de développement résidentiel de masse.
La particularité de l'Allemagne est que l'essentiel du fonds dans les zones de panneaux appartient à de grands propriétaires (sociétés de logement, coopératives). Cela simplifie l'organisation du processus de renouvellement des fonds. Au lieu d'une communauté de propriétaires, une entité agit, en règle générale, financièrement stable. Mais en Allemagne, il existe une autre pratique de modernisation des bâtiments - la reconstruction du parc de logements dans les quartiers historiques, où les appartements de nombreux bâtiments appartiennent à des particuliers. Pour travailler avec ces territoires, au niveau législatif, un programme a été créé pour travailler avec les processus de reconstruction - le territoire de l'assainissement (allemand Sanierungsgebiet) et l'agence de réhabilitation (allemand Sanierungsträger). Cette expérience peut être intéressante pour la Russie.
La préservation et la modernisation du parc national de logements est l'une des principales tâches du développement de l'économie nationale allemande. Le parc immobilier n'est pas seulement sous la responsabilité des propriétaires, l'État joue un rôle important. Il crée les conditions dans lesquelles les propriétaires peuvent prendre des mesures efficaces pour améliorer l'état technique de leurs bâtiments.
La préservation et la modernisation du parc immobilier est l'un des principaux thèmes de l'élaboration des concepts de développement urbain. Pour les autorités municipales, cette tâche est souvent plus importante que la construction neuve, car les indicateurs de mise en service du parc de logements ne dépassent généralement jamais 1% des appartements existants dans la ville.
KfW, la Banque fédérale de développement d'Allemagne, joue un rôle important dans la modernisation énergétique des bâtiments. Depuis 1990, la banque a investi environ 68 milliards d'euros dans le parc immobilier de l'Allemagne de l'Est. Cela a permis aux propriétaires (sociétés de logement, coopératives d'habitation, associations de résidents) de rénover plus de 65% du parc de logements, qui se composait principalement de maisons à panneaux.
Nous ne sommes pas assez riches pour vivre dans un parc de logements de mauvaise qualité
Dans l'Allemagne unie, le parc de logements du panneau socialiste était considéré comme "inachevé". Tout d'abord, car il manquait une couche d'isolation sur la façade. En raison de l'impact constant des précipitations sur les murs extérieurs, l'état technique des structures porteuses s'est détérioré. Cela est devenu la raison d'être d'une réorganisation rapide et à grande échelle.
Selon le projet BEEN, les bâtiments à panneaux peuvent réduire la chaleur primaire de 40 à 50% (BEEN, 2007). Lors de la reconstruction du panel fund à Berlin, il a été possible d'atteindre l'indicateur de 60 kWh d'énergie primaire par m². m de surface habitable par an, ce qui est plus de deux fois inférieur à la moyenne berlinoise (148 kWh par m² et par an).
L'Allemagne est devenue le chef de file en matière de rénovation de logements parmi les pays d'Europe de l'Est, car elle avait le meilleur rapport entre le coût du logement et les services publics et le revenu de la population. Selon l'IWO Housing Initiative pour l'Europe de l'Est, le taux de rénovation des bâtiments résidentiels en développement en série atteint aujourd'hui 85% (IWO, 2018).
Rénovation de bâtiments à Berlin
Les quartiers à la périphérie de Berlin ont été les premiers territoires d'Allemagne de l'Est à subir une rénovation à grande échelle. L'initiative est venue des autorités de la ville: en 1992, sur ordre du Sénat de Berlin, l '«Encyclopédie des panneaux de construction» a été développée. Il contenait une liste de mesures possibles pour la modernisation de toutes les séries de construction de logements industriels en RDA avec un calcul de leur coût. Les recommandations théoriques ont été testées dans la pratique grâce à la mise en œuvre de plusieurs projets pilotes à Berlin. Sur la base de ces travaux, les propriétaires d'immeubles et les représentants des banques ont pu facilement estimer les coûts de la modernisation.
En 1993, le Sénat de Berlin a lancé un programme de soutien à la rénovation et à la modernisation des bâtiments. Selon ce programme, les propriétaires étaient censés avoir 15% de leurs propres fonds nécessaires pour la réorganisation. Ensuite, ils pourraient demander un prêt auprès de la KfW Bank. Le Sénat de Berlin a également apporté un soutien supplémentaire. La rénovation de tous les bâtiments à panneaux de Berlin-Est (270 000 appartements) devait être achevée d'ici 10 ans (Divigneau, 2010). L'investissement moyen pour un appartement était de 20 000 € (BENN, 2007, p. 85).
La propriété n'était pas importante pour obtenir un soutien financier. Bien entendu, d'un point de vue organisationnel, il serait plus facile pour les grandes sociétés de logement et les coopératives de procéder à la modernisation. Mais aussi les immeubles dans lesquels des appartements appartenaient à des propriétaires privés pourraient participer à ces programmes à égalité.
Les mesures de rénovation de masse en Allemagne n'ont pas été effectuées pour des bâtiments individuels, mais dans l'ensemble du quartier. Les grands propriétaires ont calculé le besoin d'investissements pour chaque trimestre et élaboré des plans de calendrier pour la réorganisation. L'état du parc immobilier dans le quartier Hellersdorf, Berlin en 1989 et après la première vague de modernisation au milieu des années 1990. Cela a permis au gouvernement de Berlin de planifier les dépenses budgétaires régionales pour le programme de soutien (Divigneau, 2010).
Le rapport coût-efficacité des mesures de modernisation et l'application judicieuse des mesures d'efficacité énergétique ont été les principaux critères de l'élaboration du programme d'assainissement de masse.
Dans de nombreuses régions, la rénovation a été effectuée sans réinstaller les résidents. Pour cette raison, des exigences particulières sont apparues pour l'organisation de la construction. La principale exigence est de réaliser les travaux avec le moins de plaintes des résidents. Pour cela, un consultant spécial a travaillé sur le chantier, qui pouvait répondre à toutes les questions sur les travaux de construction en temps réel. Les sociétés de logement ont attiré plusieurs entreprises à la fois pour effectuer les travaux. Dans tous les contrats, il y avait une condition: si l'une des entreprises ne remplit pas ses obligations, l'autre les remplira, en assumant un volume de travail supplémentaire. Ils ont donc garanti aux locataires que tous les travaux seraient terminés à temps. De plus, la priorité était de contrôler la qualité du travail - les représentants du propriétaire documentaient tous les travaux cachés au quotidien.
La modernisation des systèmes de chauffage, de drainage et de ventilation a entraîné des travaux supplémentaires à l'intérieur des appartements, suivis de la réparation des salles de bains et des cuisines. Ces travaux ont également été réalisés sans réinstallation. Les travaux à l'intérieur d'un appartement n'ont duré que 5 jours grâce à l'utilisation de structures préfabriquées. Les travaux sur différents étages étaient synchronisés par des contremarches, ce qui permettait aux résidents d'utiliser la salle de bain et la cuisine de leurs voisins dans l'escalier.
Des mesures de rénovation à grande échelle ont permis d'amener le parc de logements aux exigences techniques modernes et de réduire de plus de moitié le coût des services publics. Actuellement, la rénovation des bâtiments n'est pas réalisée dans un tel volume. Les propriétaires travaillent sur la base de programmes de modernisation à long terme sur 30 ans, et l'effet économique de chaque événement est soigneusement calculé.
Quels types de bâtiments sont les plus efficaces pour la modernisation?
L'expérience allemande de la réhabilitation montre que d'un point de vue financier, il est plus efficace de reconstruire des bâtiments de cinq étages, à condition qu'il n'y ait pas besoin de construire des ascenseurs. Étant donné que les ascenseurs sont nécessaires pour les personnes à mobilité réduite, un soutien financier pour leur construction peut être obtenu en plus grâce aux fonds de programmes spéciaux. Il est beaucoup plus difficile de rénover des bâtiments de plus de 10 étages car c'est cher et techniquement difficile. Cependant, l'Allemagne a l'expérience de la modernisation énergétique des immeubles de grande hauteur. Souvent, dans de tels projets, seuls certains types de travaux sont exécutés qui sont bénéfiques pour les résidents et rentables.
La plupart des bâtiments ont été modernisés tout en conservant les plans d'appartements existants et le nombre d'étages. Des projets individuels avec modification des plans d'appartements, démantèlement des étages supérieurs ont été réalisés aux frais des propriétaires ou aux frais du programme «City Reconstruction East». Mais c'étaient des cas isolés. Des projets pilotes ont montré qu'il est plus facile de démolir complètement un bâtiment et d'en construire un nouveau, plus petit et conforme aux normes modernes.
Les projets avec des planchers de superstructure sont plus difficiles que la simple modernisation, car il est nécessaire de renforcer les structures et de mettre à jour l'infrastructure d'ingénierie du bâtiment. Ils sont mis en œuvre dans des zones où la demande de logements est forte, et les zones à la périphérie des villes ne le sont souvent pas. Cependant, des solutions avec une superstructure et des sections annexes peuvent être intéressantes lorsqu'il est nécessaire de doter les étages supérieurs d'un immeuble d'un accès par ascenseur au moindre coût. Tout d'abord, la cage d'ascenseur est posée dans la partie attenante du bâtiment. Ensuite, le bâtiment lui-même est construit et l'accès aux appartements des étages supérieurs se fait par des couloirs entre les parties anciennes et nouvelles des bâtiments.
Que se passe-t-il dans le domaine de la modernisation du logement aujourd'hui
Au début du 21e siècle, l'Allemagne a commencé à développer activement une économie «verte». L'efficacité énergétique dans le secteur résidentiel est d'une grande importance. Depuis 2002, le «Règlement sur les économies d'énergie - EnEV» est en vigueur au niveau législatif. Selon le § 9 de cette disposition, les propriétaires ont l'obligation de mettre en œuvre des mesures de modernisation des systèmes de chauffage lors de la reconstruction du bâtiment (réduction de la consommation d'énergie à au moins 100 kWh d'énergie primaire par m2 de surface habitable par an) (BENN, 2007).
Outre le paramètre «consommation d'énergie primaire», le «coefficient de transmission des pertes de chaleur» joue un rôle important dans le «règlement sur les économies d'énergie». Il reflète la perte de chaleur moyenne sur toute l'enveloppe du bâtiment. La loi fixe les valeurs maximales autorisées pour ces paramètres. Cependant, KfW a développé plusieurs options d'accompagnement pour stimuler des taux d'efficacité énergétique plus élevés (pour les bâtiments dont les taux de consommation sont inférieurs à 100, 85, 70, 55 kWh d'énergie primaire par m² de surface habitable par an). Plus l'indicateur d'efficacité énergétique est bon, plus le montant d'une éventuelle subvention pour le remboursement d'un prêt est élevé (IWO, 2018).
Que se passe-t-il dans d'autres pays?
L'objectif d'amélioration de l'efficacité énergétique dans le logement joue un rôle important dans la politique de l'Union européenne. 2005 à 2007 le projet interrégional «Réseau baltique d’économie d’énergie dans le parc immobilier» (BENN) a été mis en œuvre. Son objectif était de développer des stratégies et des outils pour la modernisation de bâtiments écoénergétiques dans les pays de la région baltique (Lituanie, Lettonie, Estonie et Pologne). Ainsi, en Estonie et en Lituanie, la part des propriétaires privés est très élevée (96% et 97%). La privatisation des logements après l'effondrement de l'Union soviétique était pratiquement gratuite (le prix pouvait être payé avec des certificats / bons de privatisation). Tout cela est très similaire à la situation en Russie (BEEN, 2007).
Le projet cherchait une réponse à la question de savoir s'il est possible dans ces pays de répéter l'expérience de la rénovation en masse des bâtiments, comme ce fut le cas en Allemagne de l'Est. Les experts ont analysé la législation, comparé la situation de l'économie et du logement et des services communaux dans les pays baltes, en Pologne et en Allemagne. Ils ont également estimé les coûts de la réorganisation et calculé les capacités financières des propriétaires pour la payer. En raison du coût élevé des prêts et des faibles revenus de la population des pays baltes à partir de 2007 (année du démarrage du projet BEEN), il n'a pas encore été possible de mettre en œuvre des programmes de réhabilitation à grande échelle. Seuls les riches propriétaires pouvaient rénover leur maison. Mais après la privatisation gratuite, la composition des résidents de la maison était en règle générale mitigée.
À la suite du projet, il a été recommandé que la réorganisation massive puisse être financée par des prêts bon marché à long terme, accordés au détriment des taux d'intérêt bas des banques publiques. Le pourcentage peut être encore réduit grâce à des subventions budgétaires. L'appartement garantit le remboursement du prêt - sinon la banque le prendra. Cependant, il est impératif de développer des outils pour soutenir les familles à faible revenu. Une condition importante est la nécessité de procéder à une réorganisation complète. Les activités pas à pas ou leurs combinaisons spontanées ne doivent pas faire l'objet d'un soutien.
Un autre mécanisme de financement est la «contractualisation». Dans ce cas, l'investisseur (par exemple, une entreprise de construction) propose aux propriétaires de mettre en œuvre l'ensemble des mesures d'économie d'énergie envisagées à leurs propres frais. Dans ce cas, la communauté des propriétaires n'a pas à se soucier de trouver un financement, offrant une garantie de remboursement du prêt. L'investisseur n'exige que la signature d'un accord dans lequel les propriétaires des appartements s'engagent à payer chaque mois un certain montant pour les travaux effectués (par exemple, 15 euros par appartement et par mois pendant 20 ans).
Selon Thomas Janicki, membre du conseil d'administration de l'Initiative Logement en Europe de l'Est à Berlin: mécanismes pour sa gestion ultérieure ». Le principal problème maintenant est que les propriétaires qui ont la capacité de payer pour des améliorations écoénergétiques de leur maison dépendent du consentement des propriétaires non garantis qui sont incapables de payer les coûts de rénovation même s'ils le voulaient (Yanitski, 2011).
Estonie
En Estonie, 96% des bâtiments sont des propriétés privées. Environ 60% des résidents vivent dans des immeubles à appartements construits entre 1961 et 1990.
Le processus de modernisation des bâtiments en Estonie a commencé dans les années 2000. Les institutions financières étaient intéressées par l'octroi de prêts, et les associations de propriétaires les plus actives et les plus solvables pouvaient les obtenir. L'agence financière KredEx, créée en 2001, a fourni des garanties aux associations de propriétaires pour l'obtention de prêts auprès de banques privées (Leetmaa, 2018).
En 2009, le Fonds renouvelable KredEx a été créé en coopération avec le Fonds européen de développement régional, un fonds destiné à promouvoir la rénovation énergétique des bâtiments. Grâce à la création de ce fonds, un système de soutien plus adéquat est apparu en Estonie, basé sur une combinaison de prêts, de garanties de prêts et de subventions. Toute maison où, après la reconstruction, la consommation d'énergie est réduite de 20 à 30% peut demander un financement. KredEx offre des prêts de 20 ans avec un taux d'intérêt moyen de 4%. Les propriétaires doivent fournir 15% des fonds (il peut s'agir de leurs propres fonds ou de prêts d'autres banques).
L'association des propriétaires peut également solliciter une subvention de KredEx d'un montant de 15 à 35% du coût des travaux de modernisation, en fonction de l'atteinte de certaines normes d'efficacité énergétique et de l'utilisation de solutions technologiques spéciales (par exemple, une récupération de chaleur système). Entre 2010 et 2014, 663 bâtiments (1,9 million de m²) ont été modernisés avec le soutien de KredEx (Kurnitski, 2018). Depuis 2015, les exigences de ventilation des bâtiments ont été ajustées pour recevoir des subventions. Des projets de rénovation de 400 autres bâtiments ont été financés de 2015 à 2019.
Dans les maisons de la série ultérieure, des panneaux à trois couches de haute qualité ont été utilisés, qui ne nécessitaient pas d'isolation supplémentaire. Par conséquent, les mesures de rénovation globales n'ont pas inclus une transformation visuelle de la façade, afin de ne pas gaspiller d'argent sur une solution purement esthétique.
Lituanie
En Lituanie, 97% des bâtiments sont des propriétés privées.
Le programme de modernisation des immeubles à appartements en Lituanie existe depuis 2005. Il s'agit de financer la réhabilitation énergétique du bâtiment par un prêt à faible taux d'intérêt (prêt de 20 ans, fixe 3% les 5 premières années). Les remboursements de prêts sont presque égaux à la réduction des factures de services publics après la modernisation (principalement pour le chauffage). Ainsi, le programme vise à garantir que les résidents n'ont pas de fardeau financier supplémentaire.
Le programme prévoit également un certain nombre de subventions budgétaires pour couvrir les coûts de gestion du projet, l'élaboration de la documentation du projet et le contrôle de la qualité des travaux de construction. Depuis 2012, il existe un système de subventions pour les investissements dans la construction de bâtiments (30% du coût pour tous, 100% pour les familles à faibles revenus). Il peut être utilisé par les associations de propriétaires qui envisagent de réaliser une rénovation majeure du bâtiment.
Depuis 2013, un deuxième modèle est apparu dans le programme, impliquant la participation active des communes. La Ville nomme un administrateur de projet et prépare également un projet d'investissement pour les propriétaires. Après s'être mis d'accord sur le plan de modernisation de l'immeuble par les propriétaires, l'administrateur prend les fonds empruntés, organise les procédures d'appel d'offres, est responsable de la mise en œuvre de toutes les mesures et de la gestion financière. 80% des projets du programme sont gérés par des administrateurs nommés par la municipalité (Smaidžiūnas, 2018). Si les propriétaires à faible revenu n'acceptent pas la modernisation, ils sont privés de subventions pour payer les ressources des services publics.
Les modifications apportées ont renforcé l'attractivité du programme - à la fin de 2019, 2176 installations ont été reconstruites; 421 autres maisons sont en cours de modernisation.
Le programme est administré par l'Agence de l'efficacité énergétique résidentielle (BETA). Leurs responsabilités comprennent l'approbation des projets de modernisation des bâtiments participant au programme, ainsi que le suivi du processus de mise en œuvre à toutes les étapes. Depuis 2015, BETA, avec le soutien de l'Initiative pour le logement en Europe de l'Est (IWO), met en œuvre le projet «Rénovation économe en énergie des zones urbaines en Lituanie» visant à trouver un modèle pour la rénovation complète des zones résidentielles et des quartiers. Ils mettent également en œuvre un programme de formation pour les employés municipaux dans le domaine de la modernisation écoénergétique intégrée des quartiers résidentiels.
Lettonie
En Lettonie, la part des propriétaires privés est de 85%. Environ 95% des bâtiments construits entre 1941 et 1992 nécessitent des rénovations importantes en raison d'une faible efficacité énergétique et du manque de mesures d'entretien nécessaires au cours des périodes précédentes (Jörling, 2018, p. 1).
En 2009, le gouvernement letton, en collaboration avec le Fonds européen de développement régional, a lancé le programme d'amélioration de l'isolation thermique des immeubles résidentiels à plusieurs appartements.
Depuis 2015, ALTUM opère en Lettonie - une institution publique de développement financier, créée avec le soutien du ministère de l'Économie et du ministère des Finances. ALTUM met en œuvre un programme visant à améliorer l'efficacité énergétique des immeubles résidentiels à plusieurs appartements. Les propriétaires fournissent à ALTUM une documentation technique pour la modernisation, et ALTUM donne des garanties aux banques pour l'émission d'un prêt à long terme (jusqu'à 20 ans) à une association de propriétaires. En 2016, le Centre letton pour l'efficacité énergétique de la Baltique (LABEEF) a été créé pour aider les entreprises à mettre en œuvre des rénovations écoénergétiques basées sur des contrats de service énergétique (Jörling, 2018).
En 2018, environ 740 projets de modernisation de bâtiments ont été achevés (total en Lettonie - 53 mille immeubles à appartements) (Blumberga, 2018).
Principaux points à retenir de l'expérience des pays baltes
Les résultats des pays baltes ont montré que la modernisation du fonds, où tous les appartements sont privés, est possible. Cependant, cela nécessite des conditions dans lesquelles les propriétaires peuvent agir le plus efficacement possible. Un système opérationnel pour soutenir la modernisation des bâtiments ne peut pas être formé en peu de temps. La manière dont les associations de propriétaires réagissent au programme doit être surveillée et les mécanismes de financement doivent être améliorés. C'est précisément le processus qui a eu lieu dans les pays baltes au cours des deux dernières décennies.
L'expérience de ces pays montre que le programme de modernisation énergétique est bénéfique pour l'État en termes économiques, à mesure que de nouvelles entreprises apparaissent, que les emplois et les paiements d'impôts augmentent le budget.
L'un des problèmes relevés dans les rapports de recherche sur les perspectives de réhabilitation dans les pays baltes est le petit nombre de bâtiments résidentiels et une population moins nombreuse qu'en Allemagne de l'Est. Cela empêche la possibilité de créer des institutions financières stables et indépendantes et d'atteindre des taux de modernisation élevés. En Allemagne, dans un premier temps, un montant important de fonds pourrait être investi dans le programme de modernisation, car beaucoup souhaitaient mettre en œuvre des projets. Les projets ultérieurs ont été financés avec des fonds reçus sous forme de remboursements de prêts (Jörling, 2018). À cet égard, la Russie est plus prometteuse pour une réorganisation de masse.
Pour les pays de l'UE, l'incitation à moderniser les bâtiments est d'améliorer l'efficacité énergétique de l'économie, de réduire la dépendance vis-à-vis des exportations d'énergie et les effets sur l'environnement. En Russie, ces questions ne sont pas à l'ordre du jour. Mais la qualité des bâtiments résidentiels de la période soviétique se détériore constamment. Selon des enquêtes sur le parc de logements de la ville d'Oufa, la période de fonctionnement sans problème pour 60 à 70% des bâtiments à panneaux n'est que de 15 ans (Samofeev, 2018). Par la suite, il peut y avoir un risque d'effondrement d'une partie des panneaux muraux, qui sont les structures de support des bâtiments. Pour les préserver, il est nécessaire de mener des mesures de réorganisation globales. L'isolation thermique des façades arrêtera le processus de gel et de dégel annuel des structures murales, en raison duquel leur état s'aggrave. En Russie aujourd'hui, un programme à grande échelle de rénovation d'immeubles à plusieurs appartements avec des instruments de travail de soutien financier est nécessaire.
Le besoin d'un manager professionnel pour organiser la réorganisation
Les experts de l'IWO soulignent que les communautés de propriété privée dans les pays post-socialistes sont souvent incapables de réhabiliter les bâtiments en termes d'énergie. La réorganisation est un processus complexe comportant de nombreux risques pour les propriétaires. Les premières étapes nécessitent déjà des coûts financiers. Mais en même temps, il n'est pas encore clair s'il sera possible d'atteindre un résultat. Une erreur à l'une des étapes (conception, conception, travaux de construction) peut conduire au fait que les objectifs de la réhabilitation ne seront pas atteints.
C'est pourquoi la question de la rénovation des bâtiments n'est pas seulement une question de financement. La communauté des propriétaires a besoin d'un soutien organisationnel.
L'organisation de la rénovation du bâtiment comprend les étapes suivantes (Smaidžiūnas, 2018):
• préparation du concept de rénovation du bâtiment;
• organiser une assemblée générale des propriétaires et prendre une décision de réorganisation;
• la tenue d'un appel d'offres pour l'élaboration de la documentation du projet;
• soutien du processus de préparation de la documentation du projet;
• la tenue d'un appel d'offres pour les travaux de construction;
• financement de travaux (obtention d'un prêt, demande de subventions);
• contrôle et réception des travaux de construction.
Par exemple, comme décrit ci-dessus, le nombre de maisons participant au programme a augmenté en Lituanie après avoir commencé à nommer un directeur externe (Smaidžiūnas, 2018). Un autre mécanisme important était la capacité de couvrir les coûts d'administration des projets au moyen de subventions.
Agences de rénovation de zones résidentielles en Allemagne
Le processus de rénovation devient plus compliqué lorsqu'il s'agit non seulement d'un seul bâtiment, mais de plusieurs blocs ou du territoire d'une zone résidentielle dans son ensemble. Dans ce cas, il est nécessaire de synchroniser les intérêts d'un grand nombre de participants, ainsi que de mettre en place de nombreux processus parallèles.
En Allemagne, il existe un outil de «territoire de réorganisation» pour résoudre ces problèmes. Ses règles sont inscrites dans le code du bâtiment. La décision d'attribution de ce statut au territoire est prise par l'administration municipale. La ville engage alors une société indépendante - «l'agence de réorganisation». Ses tâches comprennent la coordination des plans de modernisation des bâtiments et des terrains. Il est plus facile pour les propriétaires qui participent au processus de modernisation sur la base du plan élaboré de s'entendre sur le projet et de bénéficier de prêts et subventions préférentiels.
Les agences de rénovation ne doivent pas être associées aux entreprises de construction opérant sur le site. C'est une condition importante inscrite dans la législation. Il garantit que lors de la mise en œuvre du projet, les intérêts des résidents prévaudront sur les intérêts des constructeurs.
L '"Agence de l'assainissement" (en allemand: Sanierungsträger) remplit les fonctions suivantes:
• élabore un plan général de transformation de la «zone d'assainissement» (en allemand: Sanierungsgebiete);
• organise des discussions publiques et approuve le plan avec toutes les parties prenantes;
• coordonne les investissements privés et publics;
• est responsable de la mise en œuvre des activités financées par le budget;
• implique les propriétaires dans la mise en œuvre du projet;
• Aider les communautés de propriétaires à organiser les rénovations des bâtiments au besoin (moyennant des frais supplémentaires).
L'introduction de nouveaux types de biens avec le renouvellement technique du fonds
La prédominance de la propriété privée dans les immeubles à appartements multiples est un défi pour maintenir l'état technique du parc de logements à long terme. Les communautés de propriété qui ont réussi à un certain stade, dans 10 ans, lorsque les prochaines étapes seront nécessaires, risquent de ne pas être aussi efficaces. L'hétérogénéité sociale devient un autre obstacle à l'action conjointe. Le problème est que «les propriétaires qui sont prêts et capables de payer pour la modernisation de leur logement dépendent légalement du consentement des propriétaires à faible revenu» (BENN, 2007). Cela affecte négativement le développement économique du pays dans son ensemble.
Par conséquent, il est nécessaire de réfléchir à la manière d'introduire des formes alternatives de propriété dans les zones de développement de logements de masse: les coopératives et les sociétés de logement, qui peuvent fonctionner plus efficacement à long terme.
En Allemagne dans les années 90. l'incitation à la création de nouvelles coopératives d'habitation dans les zones de développement de logements de masse était qu'elles pouvaient compter sur des fonds supplémentaires pour moderniser le fonds. Un scénario similaire peut être réalisé en Russie.
Le transfert d'une partie du parc immobilier dans la propriété des sociétés de logement peut intervenir à un moment où l'état technique des bâtiments sur le territoire atteint la valeur minimale autorisée et que les propriétaires ne sont pas prêts à faire quoi que ce soit pour le préserver. Ensuite, lors du renouvellement du fonds, le type de propriété peut changer - certains propriétaires peuvent devenir locataires et la restauration de l'état technique se fera aux frais de la société de logement.
Bien sûr, ce ne sont que des scénarios hypothétiques. Mais ils doivent être pris en compte. L'application de ces mécanismes nécessite une analyse minutieuse, une adaptation des conditions juridiques. En outre, un ajustement de la politique du logement du pays dans son ensemble sera nécessaire. Si nous parlons de la Russie, alors tout d’abord, la privatisation gratuite doit cesser et une plus grande attention doit être accordée à la préservation du parc de logements existant.
