La conférence consacrée aux problèmes de construction de complexes résidentiels de faible hauteur s'est tenue le 12 avril au Radisson Royal Hotel. Nous publions une vidéo du discours de l'architecte, chef du bureau de projet UNK Yuliy Borisov, ainsi que des représentants de sociétés de développement: Natalia Shatalina de MIEL-Novostroek et Raisa Manashirova de SDI Group.
Lors de la conférence, Yuliy Borisov a proposé d'introduire le système «constructeur» - un ensemble de plusieurs solutions typiques pour la planification, les façades et la disposition générale. Leurs différentes combinaisons seront en mesure de fournir des options presque individuelles pour chaque appartement, réduisant de moitié les coûts.
Yuliy Borisov sur les logements bas
texte de parole
«C'est un peu étrange d'entendre un architecte COMMENT faire un village peu élevé. Les demandes de renseignements adressées à notre bureau montrent que les projets de faible hauteur connaissent actuellement une croissance explosive. Ceci est facilité par plusieurs facteurs à la fois:
- une barrière administrative assez sérieuse apparaît. Il existe un certain moratoire non seulement dans la région de Moscou, mais également dans d'autres villes sur la construction de bâtiments de 12 étages dans une zone rurale conditionnelle. Ceci, par conséquent, d'une manière administrative oblige les développeurs à reformater leurs projets;
- à mon avis, le potentiel de confort des immeubles de 12 étages est déjà à son apogée. Même si nous construisons des maisons en panneaux ou monolithiques avec des finitions améliorées, des rez-de-chaussée surélevés, ajoutons des jardins d'enfants, etc., alors en principe, ce nouveau logement ne différera en rien des maisons construites il y a 50 ans. Toutes les expériences mondiales suggèrent que le segment de la construction de faible hauteur est confortable pour un résident. Puisque, d'une part, il s'agit de la proximité du terrain, d'autre part, cela crée une certaine communauté et, troisièmement, il s'agit de logements qui seront liquides plus longtemps que les logements à plusieurs étages.
Les données de Metrium Group montrent que la part de la construction de faible hauteur prend de l'ampleur. En 2011, sa part était de 10%, maintenant elle augmente lentement, et on suppose que d'ici 2018, elle prendra 50%. Pour notre part, nous constatons une augmentation des demandes spécifiques de construction de faible hauteur en provenance des régions - Vladivostok, Voronej, l'Oural, etc.
Revenons à la question "Comment réussir un projet?" Je donne un conseil très simple: il faut une recette de qualité, de bons ingrédients, du matériel de cuisine et un chef lui-même. Je dis toujours à mes collègues, partenaires et clients qu'il y a une couverture, et elle est généralement tirée par 4 personnes. Il s'agit d'une administration conditionnelle (certaines de nos contraintes), d'un entrepreneur (on ne parle pas seulement du constructeur, mais aussi des possibilités du complexe de construction), ce sont les concepteurs et le client lui-même. Si l'un des côtés tire fortement (très professionnel), il y aura un pli sur la couverture et le produit finira par être mauvais. Par conséquent, si vous êtes un développeur de qualité, mais au niveau russe, il est peu probable que Norman Foster vous aide. Mais, en même temps, l'institut régional de design ruinera le projet. Tout le monde devrait être du même niveau, de la même mentalité et, surtout, des approches et des objectifs. Les limites incluent le budget et le calendrier. Le coût des architectes de haut niveau qui ont de l'expérience, une compréhension de ce à quoi devrait ressembler le produit est de 6 à 9% du budget total, le coût d'un concepteur moyen est de 4 à 5%.
Le plus grand défi dans le développement d'un produit de qualité est le temps. Pour créer un produit unique et de qualité répondant aux objectifs, il faut en moyenne: concept - 4 mois, étape P et «travail» - 8 mois, la construction prend 24 mois. Ce sont les termes qui permettent à notre bureau et à nos collègues de fabriquer un bon produit. Souvent, les développeurs demandent d'accélérer ce processus, ce qui conduit parfois à une augmentation du budget. Et il est important d'en être conscient. L'expérience de la limitation du budget et des conditions conduit au fait que de nombreux clients sont prêts à consommer un produit qui n'est pas tout à fait unique.
À un moment donné, N. S. Khrouchtchev a décidé que chaque famille des appartements communaux devait se rendre dans un appartement séparé. Ainsi, un programme de construction de logements industriels est apparu. Elle a permis que le problème soit résolu. Bon ou mauvais est la deuxième question. Mais la possibilité de créer un produit de masse, qui à l'époque répondait aux caractéristiques du confort, a été résolue.
Maintenant, si la situation économique s'améliore, il y aura une "explosion" de construction à New Moscou. Et à mon avis, il n'y a tout simplement pas assez d'architectes pour assurer le développement avec des objets uniques.
Il y a 2 façons possibles de sortir de la situation: soit le coût augmentera fortement, soit des projets de mauvaise qualité apparaîtront. Pour éviter cela, nous sommes en train de créer une sorte de "constructeur". Ses principaux éléments sont des solutions de planification, des solutions de façade et des solutions de planification urbaine. Pour nous-mêmes, nous avons calculé que si 5 types sont créés dans chacun de cet élément, alors nous obtiendrons 3 à la cinquième puissance, soit 243 options. Vous comprenez que c'est déjà une solution assez unique.
Que fait-il, demandez-vous? Un tel système de conception vous permet d'optimiser les coûts jusqu'à 50%, le plus important étant le temps de conception jusqu'à 60%. Si vous recevez un colis prêt à l'emploi, alors que ce soit avec l'aide d'auteurs ou de designers locaux, vous adaptez les fondations et commencez à construire.
Nous essayons tous d'éviter les risques, personne ne veut expérimenter. Si des solutions de façade ont déjà été testées quelque part et qu'il y a des examens, y compris le fonctionnement, cela vous permet d'éviter les risques et les plaintes des acheteurs. Personne ne veut faire un projet cool et ensuite «réduire» l'économie sur les garanties.
«Constructeur» permet au stade initial de mener une étude des préférences du public cible et de déterminer le coût de construction. »
Yuliy Borisov a parlé en détail du projet UNK achevé -
Complexe résidentiel "Dutch Quarter" à Ivanteevka. Le projet a été développé dans des conditions de sévères restrictions d'urbanisme. Les architectes ont utilisé des bâtiments en ligne, tout en réussissant à réaliser à la fois des «cours sans voitures» et un environnement assez confortable pour les résidents. Le quartier utilisait le format 4+ - maisons de quatre étages avec greniers. Sur les façades, le plâtre de laine minérale synthétique est associé à une finition en brique de clinker.
Raisa Manashirova, Directeur commercial du groupe SDI, développeur de l'Akkord. Smart-quarter », a formulé les principales caractéristiques d'un projet de faible hauteur, qui aidera le développeur à créer un produit qui est en demande sur le marché.
résumé du discours:
«L'une des principales conditions de la réussite du projet est l'accessibilité des transports, les acheteurs d'appartements dans des« immeubles de faible hauteur »construits en dehors du périphérique de Moscou doivent tout d'abord faire attention à ce critère. Les acheteurs ont commencé à porter une attention particulière au concept architectural des zones résidentielles. La perception visuelle est le point de départ de la connaissance des personnes avec leur future maison.
Si, en règle générale, le lancement de l'infrastructure a été planifié plus tôt avec la mise en service des deuxième et troisième étapes, les conditions actuelles dictent une approche différente. Après avoir écouté les souhaits des clients, nous avons révisé le plan d'aménagement des territoires afin de doter les futurs résidents du premier étage des infrastructures nécessaires dès leur arrivée - le jardin d'enfants et le centre commercial seront déjà mis en service avec les quatre premières maisons, puis une école, une polyclinique ouvrira ses portes dans le complexe une à une, FOK avec une piscine et d'autres équipements importants pour le confort.
De plus, environ 30% des clients qui ont déjà acheté des appartements dans un complexe résidentiel ont exprimé le désir d'investir dans des espaces commerciaux, développant leur propre entreprise à distance de marche de leur lieu de résidence.
Les systèmes d'alarme de sécurité, le contrôle du périmètre du territoire et les systèmes de maison intelligente, qui avec le développement des technologies sont devenus disponibles dans le segment de masse, ainsi que la présence d'ascenseurs dans des complexes de faible hauteur correspondent aux idées des acheteurs sur un environnement de vie confortable, forme confiance dans le projet et son image positive."
