Endroit oublié
Il y a des endroits dans la ville dont l'état actuel ne correspond désespérément pas à leur potentiel, à Saint-Pétersbourg il y en a étonnamment beaucoup - Konyushenny, par exemple, une cour, ou ici Apraksin, qui forme un complexe géant d'une superficie de Environ 13 hectares avec la cour Chtchoukine attenante, il est le marché Mariinsky. En plein centre, à côté de Nevsky, il est délabré depuis de nombreuses années, envahi par des extensions artisanales et des enseignes sinistres et d'autres signes de conception environnementale «sauvage»: un immense marché des années 90 situé dans un monument architectural - statut OKN pour 58 bâtiments a été obtenu en 1993.
Mais la situation commence à changer - en grande partie grâce à la persévérance des architectes du Studio 44, qui démêlent l'enchevêtrement des intérêts des locataires, le manque de financement et le manque de demande sociale de changements avec un enthousiasme professionnel depuis des décennies.
Marché éternel
Le rectangle d'Apraksin et de Chtchoukine dvor est le plus grand des marchés du début du XIXe siècle, qui étaient regroupés à Saint-Pétersbourg sur Sadovaya: près de Morskaya, Sennaya, Nikolsky et, bien sûr, Gostiny Dvor (de plus, l'actuel
le projet de sa reconstruction appartient également au "Studio 44"). Ce sont des étals commerciaux, des satellites du développement de l'industrie capitaliste, des centres de développement économique. En Russie, du XVIe au XIXe siècle, leur place était invariablement au centre de la ville.
La typologie des centres commerciaux est déterminée par la fonction et est presque éternelle: le long du périmètre extérieur de la colonnade ou de l'arcade devant les entrées des magasins, aux étages supérieurs du bureau, à l'intérieur des entrepôts. Si la cour était grande, il y aurait des rues commerçantes internes. Si une structure plus simple était convertie en galerie marchande - le marché de la ville, composé de rangées de magasins, le développement se déroulait par étapes. Avec l'arrivée de l'argent des marchands, et souvent à cause des incendies, les pavillons en bois ont été reconstruits en pavillons en pierre, en conservant la disposition générale.
C'est ainsi qu'Apraksin et Chtchoukine se sont développés - du milieu du XVIIIe siècle à la fin du XIXe siècle. À plusieurs reprises, de nombreux architectes ont travaillé avec leurs bâtiments, parmi lesquels des célébrités de Yeropkin et Korobov à Lidval. D'ici 1917
Apraksin Dvor était presque le plus grand marché d'Europe: plus de 40 bâtiments et environ 650 magasins, commerce de fourrures, de tissus, d'épicerie, de fruits, de thé, de vin et autres.
Après la révolution, les magasins ont continué à fonctionner, un marché aux fruits et le petit commerce sont restés. Sinon, le long de la Fontanka, cette partie n'appartenait pas au marché: l'église de la Résurrection a été démolie ici, en 1964 le bâtiment Lenizdat a été construit à sa place, qui a rejoint l'imprimerie. A proximité, le long de la Fontanka, se trouve le BDT, héritier du théâtre du comte Apraksin; au XXe siècle, il reçoit plusieurs immeubles de bureaux, ce qui ferme la sortie de la digue pour le marché.
Dans les années 90, les bâtiments de "Aprashka", comme l'appellent les habitants de Saint-Pétersbourg, ont été privatisés, en partie reconstruits au goût des propriétaires, les vides ont été remplis de stands, le tout sans plan ni projet.
Ainsi, du marché coûteux du capitalisme mature du XIXe siècle, "Apraksin Dvor" est devenu le marché de l'habillement le moins cher de la ville du XXIe siècle. Choisissant entre l'agrément du commerce civilisé et le bon marché basé sur le bas prix de location des locaux en ruine, les habitants de la ville ont préféré ce dernier. Le complexe est presque devenu un bidonville commercial marginal; il suffit de passer devant Sadovaya pour ressentir l'esprit reconnaissable.
"Faisons un rallye automobile …": contexte
Studio 44 a réalisé son premier projet à la fin des années 1980. Une nouvelle période dans l'histoire de "Aprashka" a commencé au milieu des années 2000, pendant la période des compétitions internationales "star". En 2007 passé
concours des sociétés de développement pour le droit de reconstruire et de développer Apraksin Dvor. Trois firmes se sont battues pour ce droit: Glavstroy LLC du milliardaire Oleg Deripaska, Russian Land of Shalva Chigirinsky et la société suédoise RURIC AB. Chaque développeur a participé au concours avec sa propre proposition architecturale. Chigirinsky a commandé le concept à Norman Foster, RURIC AB au Studio 44 de Nikita Yavein et Glavstroy a organisé un concours non public auquel Rem Koolhaas, Chris Wilkinson, MRDV et PRP Architects ont participé. Dans sa compétition interne, Glavstroy a choisi Chris Wilkinson, tandis que RUSSIAN LAND et RURIC ont fait équipe et ont lancé contre Wilkinson Foster. La victoire finale a été remportée par le concept de Wilkinson, qui supposait la démolition de Lenizdat et la construction d'un hôtel à sa place, une verrière «flottante» sur la place, un pont sur la Fontanka. Cependant, ni les près de 30 milliards de roubles des investissements promis, ni les projets de mettre de l'ordre dans tout le trimestre en trois ans, n'ont permis au concept de surmonter le scepticisme des experts en protection du patrimoine et les conséquences de la crise économique mondiale, qui projets d'investissement à Saint-Pétersbourg.
Le bureau de Timur Bashkaev et le Studio 44 ont participé à l'appel d'offres 2013. La victoire est revenue aux Moscovites - Timur Bashkaev a offert un coût nominal pour le développement d'un croquis conceptuel de 200 000 roubles, prévoyant de préserver l'aspect historique des façades et de ne pas développer l'espace souterrain. Mais même cette option économique est restée sur le papier - problèmes avec les propriétaires privés, dont la part dans la superficie totale d'Aprashka est de 170000 m2, près d'un tiers, ne pourrait être résolu rapidement sans une forte volonté politique ou un financement suffisant pour racheter la ville de tous les bâtiments.
Pendant que le concept moscovite était discuté, la société moscovite Glorax Development a commandé en 2015 au Studio 44 une nouvelle version du concept pour le développement du territoire des cours Apraksin et Chtchoukine, où les concepteurs ont pris en compte les critiques, tout d'abord en réduisant la partie souterraine - dans le passé, l'équipe de Nikita Yavein a proposé de faire un parking souterrain de quatre étages sur tout le territoire et, en élargissant la fonction publique, de transformer le marché en un quartier résidentiel avec une zone piétonne.
Puis, également en 2015, le gouvernement de la ville a créé Apraksin Dvor JSC, lui transférant en fiducie environ 40000 m2 Apraksin et Shchukin dvor, appartenant en partie à la ville et libres de contrats d'investissement. La mission de la société par actions comprend la mise en œuvre du plan de travail pour la rénovation du territoire d'Apraksin Dvor, la préservation des sites du patrimoine culturel et le lancement du processus d'investissement pour s'adapter à l'usage moderne.
Pour sélectionner le développeur du projet de conception, Apraksin Dvor JSC a lancé un appel d'offres en 2017, où Studio 44 a gagné. Après 4 mois en octobre 2017, le concept de Nikita Yavein a passé avec succès le Conseil du patrimoine.
Cinquième randonnée
Le concept présenté et approuvé par le conseil est la cinquième tentative du Studio 44 de changer radicalement la situation avec l'un des plus grands ensembles du centre de Saint-Pétersbourg, qui est devenu une zone marginale. Cette persévérance et cette fidélité au sujet sont étonnantes. Participation à des appels d'offres, recherche à grande échelle, analyse de chaque bâtiment, préparation d'options pour des solutions constructives et d'ingénierie pour des infrastructures en ruine, négociations avec les autorités et avec les propriétaires, et ainsi de suite, sans financement extérieur, à perte. Il n'est pas facile de rappeler d'autres exemples d'une telle «croisade» dans l'histoire de l'architecture russe moderne.
Principes et méthodologie
La proposition actuelle de "Studio 44" n'est pas tant un projet qu'un programme pour changer l'état fonctionnel et urbanistique du territoire, sa transformation en un quartier urbain à part entière avec une infrastructure développée, digne du quartier de Nevsky Prospekt. Les gens travailleront et vivront ici, il sera possible de se détendre et de faire du shopping, d'aller à un spectacle et à une exposition.
«Nous avons développé plusieurs principes pour la rénovation du complexe, qui garantissent la préservation du patrimoine historique et la création de l'infrastructure la plus confortable et la plus efficace d'une zone urbaine vivante», explique Nikita Yavein.
1. Ville piétonne
Le réseau historique d'allées d'une largeur de 4 à 8 m n'est pas adapté à la circulation automobile à part entière. La solution optimale est une zone entièrement piétonne avec la possibilité de passage d'équipements spéciaux. L'une des plus grandes zones piétonnes de Saint-Pétersbourg pourrait se développer sur le territoire d'Apraksin Dvor.
2. Aménagement de l'espace souterrain
Il poursuit et développe les sous-sols des bâtiments existants. Le seul sous-sol est utilisé pour le chargement des magasins et des cafés, l'accès aux maisons et aux magasins avec une entrée souterraine, ainsi que pour le stationnement limité de 441 à 757 voitures selon le scénario et le financement. Les communications sont établies dans des canaux spéciaux du niveau souterrain, ce qui facilitera leur réparation.
3. Ville résidentielle
Les niveaux supérieurs des immeubles commerciaux deviennent résidentiels, ce qui permet de se débarrasser du «marché solide» et ressemble à une ville commerçante avec des logements au-dessus des magasins, ce qui convient aux petites entreprises, par exemple, un magasin d'antiquités, un cabinet médical ou un cabinet d'avocats. Plusieurs promoteurs et agents immobiliers ont déjà confirmé la demande pour ce type de biens immobiliers sur le marché de Saint-Pétersbourg.
Les architectes ont essayé de trouver un équilibre entre les fonctions commerciales, publiques et résidentielles. Il arrive souvent qu'un café ou un club populaire transforme l'existence des résidents des étages supérieurs en enfer. Par conséquent, il y aura des rues «calmes» - résidentielles, avec un minimum de fonctions publiques - et des rues «bruyantes». Le nombre de zones résidentielles, y compris les appartements, les hôtels et les auberges, est à peu près égal à la superficie totale des locaux publics: magasins, cafés, bureaux, espaces de coworking, services de services, clubs sportifs, musées, salles d'exposition et centres culturels.
4. Multifonctionnalité
Avec un penchant pour les industries créatives et les services de voyage, il ne s'agit pas d'un hommage à la mode, mais le résultat d'une analyse de la situation du marché: ces zones devraient contribuer à obtenir une demande stable pour les zones résidentielles, hôtelières et non résidentielles.
En outre, les architectes ont jugé nécessaire de profiter du quartier avec le théâtre dramatique du Bolchoï et l'Académie Vaganova de ballet russe, ayant donné plusieurs bâtiments du côté Fontanka pour des espaces de théâtre, de musique et d'art. Ici apparaîtra
une étape expérimentale du BDT, dans laquelle seront rééquipés les bâtiments 50 et 51. Afin de préserver l'aspect historique du bâtiment, sa cour sera transformée en auditorium. Mais la scène expérimentale est le seul exemple d'intrusion d'architectes dans la structure du bâtiment.
5. Conservation
«Nous ne démolissons rien et ne construisons pratiquement rien», déclare Nikita Yavein. Le mot «restauration» a été mis sur la couverture du projet de conception. Bien sûr, nous parlons de bâtiments historiques, et non des extensions chaotiques ultérieures et d'autres attributs de la vie marchande d'Aprashka. Sur la base des études précédentes, les architectes ont compilé un passeport de l'état et des travaux pour chaque (!) Bâtiment avec une liste de tous les changements qui ont eu lieu dans son apparence et une description des travaux de restauration - nous parlons, en particulier, sur l'ouverture des ouvertures posées, la pose de fenêtres et portes "spontanées", la restauration des éléments de façade. Il est également prévu de recréer les galeries de contournement au deuxième étage. Sans un degré élevé de détail et de participation des propriétaires de bâtiments et de locaux, le projet serait voué à répéter le sort de ses prédécesseurs.
Stratégie et tactique
Les architectes se sont débarrassés des illusions - à l'exception de la croyance en une fin heureuse - et ont développé un concept viable qui peut être mis en œuvre dans toutes les conditions, dans la mesure du possible dans notre pays.
Tout d'abord, le volume des investissements du budget de la ville a été minimisé. La ville est tenue de financer la création de la partie souterraine qui, selon des estimations approximatives, nécessite 6 à 10 milliards de roubles. Dans les conditions de la crise budgétaire, il n'y a aucune raison de compter sur un blitz-reconstruction à la le programme de Moscou «Ma rue», donc le concept a élaboré plusieurs options: du minimum au maximum de développement de l'espace souterrain, globalement ou par étapes, selon les capacités de la société de gestion.
Sur la base de l'expérience négative des tentatives passées pour trouver un investisseur majeur, les architectes ont commencé à travailler directement avec les propriétaires de bâtiments individuels ou de blocs, sans chercher à accumuler des biens immobiliers dans les mêmes mains (pour plus de détails sur les propriétaires d'Aprashka, vous pouvez lire
ici). De toute évidence, la rénovation menace les propriétaires d'une restructuration sérieuse des travaux et des investissements, mais en même temps, beaucoup comprennent que la situation existante ne peut pas durer éternellement et qu'une participation active au processus les place dans une position plus avantageuse à l'avenir.
Le concept envisage la rénovation par la méthode du «rachat», la conclusion de contrats avec chacun des propriétaires, pour qui un ensemble exhaustif de toutes les informations nécessaires à l'élaboration d'un business plan a été élaboré, qui sert d'outil d'implication des propriétaires. Déjà, des projets de plusieurs bâtiments développés par Studio 44 sont en cours d'examen. Un certain nombre de contrats sont en cours.
Selon les estimations approximatives des auteurs du concept, la rénovation étape par étape de l'ensemble du complexe prendra plusieurs décennies. Mais pour les architectes et pour la ville, il est plus important que «le processus ait commencé». Et il ne fait aucun doute que chaque nouveau bâtiment restauré, chaque nouveau fragment de l'ensemble historique contribuera à l'implication de nouveaux participants et investissements, ce qui signifie qu'il y a une chance de voir l'Apraksin Dvor relancé et, qui sait, peut-être même louer un grenier pendant une semaine afin de ressentir une véritable atmosphère de Saint-Pétersbourg au cœur de la ville.
